Hola, mi nombre es Javier Marqués y hoy quiero hablaros sobre los problemas que surgen cuando algún heredero ocupa, por su cuenta, un inmueble de la herencia.
Puedo empezar por aseguraros, que este es uno de los problemas más frecuentes, que nos encontramos a la hora de repartir una herencia.
En este video vamos a hacer un resumen de los casos más típicos y sus posibles soluciones, pero debéis entender que no hay un caso igual, y que siempre será necesario estudiar cada circunstancia en concreto, a fin de caso elegir la solución adecuada.
También dependerá lógicamente, del lado del que os encontréis cada uno, pues habrá gente que estará viendo este video buscando soluciones para recuperar el inmueble, y otros lo que querrán es saber cómo evitar precisamente eso. Desde ya os digo que nos vamos a centrar en darle respuesta a los primeros, pues los segundos lo único que pueden hacer es intentar demorar lo inevitable.
Lo primero que hay que hacer en estos casos es requerir al que está ocupando la vivienda, para que elija entre establecer un régimen de uso compartido del inmueble (por ejemplo por tur-nos), o hacer un uso exclusivo del mismo, en cuyo caso deberá abonar el alquiler correspondiente, al resto de herederos o copropietarios.
En la mayoría de las ocasiones, lo que sucede es que el que ocupa la vivienda, quiere hacer un uso exclusivo de ella sin pagar nada. Es probable que ni siquiera quiera recoger el requerimiento o burofax, en el que le estamos ofreciendo las dos posibilidades anteriores. Si eso es así, no os preocupéis, ya que a efectos le-gales es como si lo hubiera recogido.
A partir de ahí, es muy importante diferenciar en qué momento se encuentra la herencia, pues no es lo mismo que no se haya procedido a adjudicar aún la herencia, y que esos bienes estén aún a nombre de los fallecidos, o que ya se procediera en su día a adjudicar la herencia, y los bienes están ya a nombre de los herederos.
La diferencia, es que en el primer caso, estamos ante lo que se llama una herencia yacente, y en el segundo estamos ante un simple proindiviso o comunidad de copropietarios.
En cada caso, las opciones legales de recuperar el inmueble son distintas.
En el primer caso, si el coheredero insiste en hacer un uso exclusivo del inmueble, se podrá proceder según convenga en uno u otro caso, a la reclamación judicial de indemnización por el alquiler correspondiente, o bien al llamado desahucio por precario entre coherederos.
La primera de estas opciones, la de indemnización por el alquiler, la puede pedir cualquier coheredero, por la parte que le pertenezca del inmueble según el testamento, pero en la segunda opción, la del desahucio por precario entre coherederos, se necesita que sea una mayoría de herederos, los que pidan ese desahucio.
En este segundo caso, el desahucio funciona igual que un procedimiento normal para desahuciar, por ejemplo a un inquilino que no paga la renta.
Sea cual sea el procedimiento que se elija, lo más normal es que plantearlo simultáneamente al de división judicial de la herencia, ya que lo más habitual en estos casos, es que precisamente el que esté ocupando el inmueble, tenga bloqueada la adjudicación de la herencia.
Por mi experiencia, os puedo decir que si un heredero está disfrutando en exclusiva, de unos bienes de la herencia que sabe que no podrá disfrutar, cuando se adjudique la misma, en el 90% de los casos, ese heredero no va a facilitar la pacífica adjudicación de la herencia. Unas veces se opondrá formalmente desde el primer momento, y otras veces dirá que sí, pero siempre encontrará alguna excusa para retrasar la firma del reparto de la herencia, por lo que en estos casos, y aunque ya sabéis que siempre intento evitar ir a la vía judicial, no quedará más remedio que acudir a un juez.
En el segundo caso, con la herencia ya adjudicada, estamos ante un simple proindiviso, que es el nombre que se le da a la forma jurídica, en la que un mismo bien está a nombre de varios copropietarios, con independencia de la mayor o menor participación que tiene cada uno en el total del bien.
En estos casos, si el que ocupa en exclusiva el inmueble, ni siquiera paga alquiler, la solución es más sencilla, y se llama procedimiento judicial de división de cosa común. Y es que en contra de lo que mucha gente piensa, con que uno de los copropietarios quiera vender su parte, el inmueble ha de venderse obligatoria-mente, ya sea por las buenas a alguno o algunos de los restantes copropietarios, o por las malas, si no se ponen de acuerdo, con el procedimiento judicial de división de cosa común.
En este procedimiento, será un juez el que tras tasar el in-mueble, y si las partes no se ponen de acuerdo, se terminaría en una subasta pública donde se vendería la totalidad del inmueble al mejor postor.
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Негізгі бет Cómo lidiar con un heredero okupa
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