Про столичный рынок недвижимости ходит много мифов. Хочу поделиться с вами некоторыми интересными моментами.
Принято считать, что девелоперы зарабатывают сотни процентов с проекта. И пока не запретили долевое строительство, это действительно было так. Но это не значит, что наценка девелоперов на квартиры составляет сотни процентов. Девелопер покупает землю и делает проект дома за 1m$, а потом привлекал 10m$ дольщиков. Т.е. не свои деньги. При рентабельности 20%, получается, что он получит 2m$ прибыли, хотя вложил своих только 1m$. Рентабельность капитала 200%. Рентабельность бизнеса же 20%.
Кстати, когда было долевое строительство, тогда застройщики привлекали бесплатно деньги дольщиков в обмен давали скидку. Теперь все сделки через эскроу счета и застройщик строит на свои деньги. Поэтому теперь застройщику нет смысла давать скидки и он наоборот старается продать, как можно дороже и возможно будет давать скидки, когда объект будет построен. Вот такой побочный эффект эскроу счетов.
Теперь по поводу рентабельности бизнеса. Принято считать, что земля в столице дорогая и это объясняет высокую стоимость квартир. Как бы не так. Анализ аукционов на продажу земли с аукционов показывает, что цена земли в цене квадратного метра квартиры составляет около 10 тысяч р/м2. Это даже учитывая землю под школы и детские сады, которые обязывает строить город при строительстве жилья. Согласитесь 10 тысяч при средней цене квадратной метра 180 000р/м2 явно не может объяснять высокие цены на квартиры.
Что же их может объяснить? Может быть качество жилья в Москве отличается от остальной России. Но опять же нет, тут есть такие же обычные панельки П44-Т.
А раз так, то можем взять цену продажи обычной квартиры в новостройке в регионе и примерно понять себестоимость материалов и строительства. С учетом московских зарплат это 60 тысяч рублей за метр для домов из импортных материалов и 40 тысяч рублей за метр из отечественных материалов.
Итого, с учетом земли себестоимость квадратного метра квартиры составляет 50-70 тысяч рублей. А продают его за 180 тысяч рублей. Прибыль с одного квадратного метра составляет 110-130 тысяч рублей. Неплохо, да?
Чудес не бывает, застройщики работают на конкурентном рынке и некоторые их объекты продаются плохо, годами. Что мешает им заработать чуть меньше и продать квартиры со скидкой? Не 110 тысяч рублей с метра заработает, а 50 тысяч рублей, что тоже хорошие деньги. Но этого не происходит. А значит есть другие затраты. Назовем их "различные согласования", чтобы тебе разрешили построить. Вот вам и вся экономика цены на квартиру в пересчете на 1 квадратный метр:
60 тысяч рублей это себестоимость
80 тысяч рублей это согласования
40 тысяч рублей это прибыль застройщика, те самые 20% рентабельности.
Интересные цифры, не правда ли?
Негізгі бет Цена на квартиру в Москве - из чего состоит?
Пікірлер