太快了,樓市又一個數據創下歷史新高!
據中指研究院發布監測數據顯示,今年一季度,全國法拍房市場掛拍單位數達21.9萬套,成交3.8萬套,成交總金額716.1億元。其中,僅1月份就掛拍10.04萬套,同比增長了48.2%,成交量同比增加18.3%。對於不良資產行業來講,法拍房的數量、折價率、清倉率,直接影響到金融機構貸款抵押物的處置速度和價值變現。
法拍房產生的核心原因仲系房產持有者深陷債務困境。據最高院執行信息公開網的數據,截至到今年2月,失信被執行人已經達到咗861.4萬人。
此外,針對10萬億規模、經營貸將被擊穿的消息層出不窮。呢啲經營貸大多以房產做抵押。今年系三年大限的窗口期,在唔可以續貸的情況下,購房者面臨巨大的資金缺口,若唔可以償還,於銀行來講,多咗一筆不良貸款,於購房者來講將面臨房屋被法拍,成為被執行人。
按此測算預估未來法拍房的掛牌數量仲要進一步增加。
從舊年5月份開始,新增掛拍數量一路走高,而成個舊年無論系掛拍量仲系成交量都增加了2成-4成。掛牌量最高分別系重慶和成都,掛牌數量超過11000套。其次系鄭州、南寧、長沙、廣州、惠州、佛山、。
法拍房即「法院拍賣房產」,系被法院強制執行拍賣的房屋。房屋被法拍主要有兩個原因:貸款斷供,借貸擔保。
每套法拍房背後或許有着唔同的故事,但每個故事卻有着相似的結局--業主的資金鍊斷了。
講白了就系欠錢還不上,房屋就被強制拍賣用來還債。法拍房越多,意味住欠債情況越多。
我哋都知道,法拍房的價格系市場價的折上折。而家樓市價格冰冷,法拍房的價格基本都系打骨折了。
唔系迫不得已,冇人願意走法拍呢條路。所以,宏觀上係數據,微觀上就系悲劇,40萬套住宅法拍房背後就系40萬個家庭的清盤。
掛牌量不斷創下新高,而成交量變動不大,最終的結果就系法拍樓價格會更便宜,更多的家庭欠銀行的錢亦都更多。
法拍房的背後仲有一個受害者,噉就系商業銀行。每多增加一套法拍房,銀行不良貸款餘額就可能同步增加。
舊年創新高可能只係開始。今年,才系高潮!
呢2年,有多麼瘋狂大家應該還記憶深刻。後來,商品房成交量開始快速下滑:
2022年,全國商品房銷售面積13億平方米;
哪怕系眾多重利好政策加持的舊年,全國商品房銷售面積下降至11億平方米,相比於19年高峰期下降了超過35%。
成交量的下滑,意味住接盤俠減少。如果當下的樓市預期得唔到扭轉,2018年,2019年高槓桿瘋狂湧入樓市的買樓者,可能慢慢地都要頂唔住咗。
成交量,樓價和法拍房量,三者存在明顯的惡性循環的作用。
於系就有人問了,都系房屋,法拍房激增再加上價格低,會唔會搶走二手樓的購買力。
而且法拍樓價格的持續下跌,對二手樓價格會唔會也形成衝擊?
先講結論吧:
我覺得唔會,因為本就唔喺一個體系內。
其次,必要時刻,估計會有兜底做法。
先講講點解唔會對市場造成衝擊。
系因為法拍房本質上有着跟新樓、二手樓不一樣的成交體系。
就類似於桌球和高爾夫球的關係,一個大眾化好入門,一個仲系屬於小眾賽道。
但呢倒唔系講買法拍房的門檻有幾高,高的反而系它的撿漏成本。
畢竟要在呢個圈子裡撿到一個性價比高的好房屋,你需要付出比在正常市場多出10倍的敏銳力。
所以你會發現,最早開始玩法拍房的,都系一啲中產投資客、職業「炒家」,或者公司機構等,普通剛需改善的比例系很少的。
那呢個撿漏成本系靠乜野來評判的呢?
梗系系它的高風險性,簡單講來,就系便宜容易沒好貨。
一個系法拍房的隱形費用:包括長期拖欠的水電物業和占大頭的稅費。
拖欠的費用一般由買家支付,信息也相對透明,競拍頁面上都會顯示;
所以,呢一塊也還好,但高成本系隱匿的成本。
尤其系稅費呢一塊:
法拍房和二手樓交易的稅費大同小異,都需要繳納契稅、個人所得稅和增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加。
但和二手樓唔同嘅系,二手樓你可以和原賣家去商量誰負責邊啲稅費,但法拍房人哋原業主本都還不上月供了,你覺得他還會幫你繳納呢啲稅費嗎?
所以你要睇好拍賣公告,因為上面會寫明呢筆稅費系唔系需要買方承擔。
另外就系搞清楚出讓方系公司仲系個人,房產的屬性系乜野,因為公司和個人繳納的稅費又不一樣。
各種雜七雜八的費用算落來,系唔系真的筍,確實仲要商榷。
搞唔好還不如一套成交價即所得的正常二手樓便宜。
另外一個,法拍房的「名聲」本來就唔好。
俗話講「冤有頭債有主」,關於法拍房難清退的問題,呢幾年可沒少上過民生新聞。
而一部分法拍房還存在「長租約」問題和「凶宅」屬性,也直接造就了後續的「難收房」和「低租金」,呢啲同樣系潛在的購房危機。
你最後可能系買咗一套低於市場價的法拍房,但前前後後搞清退、打官司、入伙,都能花上1年甚至幾年。
真的非常耗人。
所以,你要講拿法拍價去對標市場價,仲系太小睇咗市場的傾向性。
都唔使講到法拍房系唔系真的很筍,就法拍房的麻煩和複雜,就意味住唔系普遍大眾能接受的了。
而且法拍房系需要給全款的,可唔可以貸款,後續可唔可以和銀行申請落來貸款,還得去談的。
所以談法拍房對市場形成具體的衝擊,我認為還不至於。
我仲系那句話,法拍房系屬於高階玩家的玩法,普通人不敢玩最好,敢亦都唔好去玩。
黃奇帆在影響房屋價格高低起伏的十大因素中曾提過:當房地產成交量連續2年下降3成以上,樓價就會發生下降。但在某些情況下,一啲地區房地產市場交流雖然進入拐點,交易量有較大幅度的下降,但樓價依然會平穩不跌,形成咗有市無價的僵局。呢背後的原因系因為發展商、業主、銀行、仲有地方政府部門都唔希望樓價下跌,因此就算有一手房,二手樓賣出,哪怕冇接盤,也唔會輕易下降。
打破呢個平衡嘅系法拍房,如果一個城市的法拍房面積超過交易總量的5%以上,法拍房的價格就會對樓市重新定價。
當買樓者斷供,發展商資金鍊斷裂,越來越多的人可能會被銀行起訴,未銷售的樓盤和已經斷供的房屋就會被拍賣,而一旦進入拍賣市場,就會打破現有的樓價維持相對穩定的脆弱平衡,樓價就會下跌。
樓價繼續下跌,越冇人買樓,發展商資金就更加困難,樓價跌幅超過首付款,越來越多的人就會揀斷供,法拍房就會繼續增加。
樓價下跌和法拍房數量,就構成咗螺旋式的下降影響。按照當下的形式,法拍房數據還會持續增加。
今年,與其講系法拍大年,不如講系勒緊褲腰帶過日子的一年。就系唔知,呢根褲腰帶仲要勒幾耐,勒多緊!
回想當年,國家聲嘶力竭地大喊「房住不炒」,聽進去,跑出嚟的人唔知有幾多?
Негізгі бет 炒房客全軍覆沒!全國法拍房爆了!比斷月供更加可怕的是,法拍房沒有人接盤,銀行打6折都沒有人要!
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