突發!千億房企美的置業突然宣布,退出房地產業務。
25號上午開盤,美的置業港股開啟暴走模式。
但即便噉樣,市值不足百億人仔。
作為美的集團旗下的地產生意,順德富豪何享健,將佢交給兒媳盧德燕操盤。
美的置業早在2018年上市時,就被寄予厚望,年銷售額一度做到千億規模。
不過後來的故事...就...
而家,美的置業決定剝離地產業務,為房企求生存提供了一個新思路。
退出房地產,不代表不做房地產。
美的置業講:擬將房地產開發業務進行內部重組,組建私人公司集團承接房開業務,通過實物分派私人公司股份的方式,剝離房地產開發業務。
股東有兩個揀:繼續持有私人公司股份;或直接拿錢變現。
每股給5.9港紙現金,較最新收盤價溢價57.33%。
換言之,美的置業相當於把房地產開發業務私有化。
新組建的私人公司不再成為上市公司的附屬公司,其財務賬本亦都唔再並表。
重組之後,美的置業只保留了4個主要業務,分別系:物業管理、商業及產業園、房地產科技業務及政府配建等。
呢算盤,敲得可響了:告別房地產,轉型為一家物業公司。
對股民來講系好事,但更大的受益人,其實系何享健家族。
點解?因點解氏家族持有81.13%的股份。
揀變現,何氏家族可以分到數十億資金(按持股算預估68億港紙);
揀持有私人公司集團,何氏家族就系繼續做着拿地開發的生意,不受影響。
更何況,美的置業至少還在賺錢,並未蝕本。
美的置業的股價,較上市以來的峰值回調超6成,股價最高時去到19.34港紙/股。
呢個時候揀私有化,成本亦會相對低好多。
更重要的原因,其實美的置業冇明講,噉就系藉機物業上市。
2016年11月,美的物業掛牌新三板上市,次年入選新三板創新層,相當於A股「冷宮」的存在,因為新三板的流動性很低。
後來,美的物業更名為鉑美物業,但在2021年初,鉑美物業提交終止股票掛牌申請,前後唔到5年時間就從新三板退市。
坊間猜測鉑美物業諗到港交所上市,但美的呢邊,遲遲冇進一步行動。
結果遇上地產迄今為止最大的動盪期,恆大物業被爆出與恆大地產之間的資金醜聞,物業單獨赴港上市就更難了。
於系,美的想出咗呢一招「騰籠換鳥」,將美的置業從「地產股」變成「物業股」。
橫掂地產業務在資本市場也借唔到錢了,倒不如成為「物業股」更賺錢。
美的置業可唔可以重組成功,仲系未知數,畢竟仲要提交股東大會表決。
假設重組完成,告別房地產之後,美的置業將會「大瘦身」。
按照公告數據,地產剝離之後,美的置業舊年的收入將從736億降低至35億,稅前淨利潤將從45億降低至3億。
美的最早開始做地產生意系在1998年,開發順德北滘的美的海岸花園。
做電器生意賺得盆滿缽滿,但系在地產業務上,何享健一直堅持「慢節奏」,直到2004年才正式成立地產公司,拿地開發項目都十分謹慎。
從2004年算起,美的置業達成千億銷售額用了15年。
不過到今年前5月,美的置業累計賣房僅169.4億,同比減少52%。
毛利率和淨利潤率亦都唔如從前。
最新數據顯示,美的置業的毛利率為11.5%,淨利潤率僅為2.9%。
地產行業經歷調整周期,房企拿地開發熱情退減。
美的置業在舊年財報中曾提到,最近5年拿地都十分克制,並且退出咗大理、柳州、中山、等城市。
要知道,2020年時,美的置業一年拿地達到60宗。但舊年,美的置業一共只拿5宗地,拿地成本22.4億元,新增貨值約70億。
睇得到,民營房企的盤子,越來越小,大規模開發已經不適用。
截止舊年末,美的置業土儲總建築面積2816萬平方米,涉及319個開發項目,主要分布在二三四線城市,一線城市核心區囤地極少。
從官網可查,而家公司在售項目中,僅有一處位於上海,仲系在崇明島。
長遠睇,地產開發業務面臨轉型、業績壓力,剝離後可以將呢種風險隔離。
前段時間,萬達上市失敗引起大家關注,房企轉型商管,做收租公的生意好似成為一條出路,美的置業也想咁干。
好多人冇諗過,當下二級市場對房地產和物管的估值系截然唔同的。
數據顯示,國內優質國央企發展商當前市盈率平均為5倍左右,而優質物管/代建公司的平均市盈率卻能達到10倍上下。
如不剝離房地產業務,二級市場只會給予美的置業較低估值,連同物管和商管在內的其他業務亦會被拖累。
舊年,美的置業物管收入同比增長33%至15億元,在管面積同比增長22%至6535萬平方米;商業投資運營收入同比增長23%至3.6億元,在營商場的日均客流量同比大增94%至18.4萬人次。
拋開房地產開發業務後,唔使被房企估值連累,美的物管、商管業務也將大有可為。
根據舊年財報,美的置業淨資產高達500億,呢其中95%為房地產開發業務。
何家一共持有美的置業81%股份,在何享健家族外,美的中小股東們持有占比19%共計2.7億股,亦都系講中小股東們持有的「上市公司房地產開發業務的淨資產」價值約90億港紙。
若中小股東們全部揀每股5.9港紙現金補償的話,呢意味住何家只使咗16億港紙便回收完90億原本屬於中小股東們的房地產開發業務淨資產。
梗系呢度也要講清楚,若你揀現金賠償,呢只代表何家拿走了你手上房地產開發業務對應的權益,你仲系能繼續持有隻淨返輕資產業務的美的置業股份。
所以講,中小股東們都蝕咗?
亦都唔系。
呢次重組雖然畀咗中小股東唔錯的條件,但仍不乏質疑的聲音。在傳統的認知入面,土地儲備系值錢的資產,此次美的控股將僅花費數十億港紙的價格就能獲得呢一資產,對中小股東來講好似系「衝擊」。
的確,從美的置業的公告中可以睇到,截至舊年年底,美的置業總資產為2016億元,而計劃剝離的總資產達到1971億元,占去美的置業資產的絕大部分。
不過,舊年美的置業整體的業務表現已經顯出頹勢。財報顯示,舊年美的置業實現營業收入約735.65億元,同比下降0.1%;經營利潤約43.07億元,同比下降37%;歸母淨利潤約9.14億元,同比下降47.1%。
但從房地產行業大環境睇來,房開業務置出上市平台,其實系一種「休養生息」。專業人士認為,「一旦上市,就會有來自投資者的壓力,報表系定時發布的,如果短期唔好睇市場就會有疑問。房地產業務短期將持續承壓,報表會面臨好多的壓力,好多房企的股價也已經體現,不如趁而家私有化,等以後有機會再做打算。」
美的置業之所以能活落來,還因為它有一個「好老豆」。
前幾年國家監管下,房企上市、融資都系件很難的事,而呢啲跨界房企們再點講仲有母集團托底,提供融資,擔保風險,情形要好得多。
冇爆發危機,且有母集團托底,美的置業仍敢大膽剝離房地產業務,呢無疑畀咗好多同行未來的參考方向。
如果美的能先行走出一條成功的避險之路,呢對國內房地產市場未嘗唔系件好事。
憑藉美的控股集團背書,美的置業的融資渠道至少冇被封死,借錢利率亦有優勢。
而家揀告別房地產,也只係「沒得選」罷了。
你點睇美的置業的呢波操作?
Негізгі бет 斷尾求生!千億房企退出地產業務!美的置業,從港股撤了!優等生房企也頂不住?美的置業私有化背後的利益算盤……
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