广州过半数业主被套,楼价依旧领跌!地都没人要了!
曾经意气风发风发的土拍市场,今年系举步维艰。
就算前两日广钢的汽修厂地块经过12轮竞拍被保利拿下,仲有贝壳呢个新玩家入场,也没让大家对市场抱太大期待。
因为根据2024上半年土拍数据显示,上半年广州宅地挂牌总数为13宗,仅4宗成交,还大多被兜底拿下,净返的仲有1宗延期,其余8宗为流拍或终止出让。
连被大家寄予厚望,预备冲击地王的金融城宅地,也被迫终止拍卖。
总成交额更系不忍睇,总金额才约64.78亿元;成交计容总建面约30.26万平,可以讲创下近5年广州上半年土拍市场成交新低。
对比旧年上半年,今年上半年广州土拍市场的成绩可谓系全面腰斩,成交总价暴跌85%,成交宗数暴跌75%,成交总建面暴跌87%。
主要原因仲系市场下行,拿错一块地对企业来讲都系致命的,反而嗰啲小而精,成本利润可控的优质地块更受欢迎。
其次就系新楼库存积压,而家广州最紧要嘅系做减法而唔系加法,之前自然资源部还颁布了相关条例,表明36个月以上的库存去化周期就唔要供地了。
虽然广州还不至于达到夸张的36个月,但根据中原数据,5月份广州全市的新楼库存去化周期也达到咗23.2个月,超过咗安全警戒线18月,对于唔少区压力仲系好大的。
而家,广州在一线城市中救市最积极,楼价依旧领跌一线。
在啱啱过去的6月,广州二手楼成交破万宗,创近14个月新高。早几日,地产圈的话题系沉寂已久的广州土地市场,终于迎来咗首宗溢价成交的地块。
呢本应系个好消息,但系,广州荔湾区广钢新城板块的许多业主却难掩失落,甚至有传言称佢哋继续降价抛售。
回谂起在2020年底以约6万元/平方米的价格购买的中海学仕里70平方米小三房,陈帆心情沉重表示。
“当时手头宽裕,想在市区投资一层楼。广钢新城配套完善,虽然单价偏高,但户型紧凑,总价还算合理。没谂到,而家首付几乎蚀光。”“上个月去中介机构门店咨询,当我提出按成本价出售时,中介经纪人只係笑而不语。而呢几日,他话卑我知,而家成交价约4.5万元/平方米,而且广钢新城很快将有新盘入市。如果想要快速卖掉,只能继续降价。”陈帆叹息道。
中介经纪人提到的新盘,正系6月25日经过12轮竞拍,最终被保利以总价约6.999亿元竞得的荔湾区鹤洞路以南地块,折合楼面价28541元/平方米。
回顾过去5年,广钢新城先后出让了3宗地块,最近一次系2021年的广钢234地块,即而家的中海保利朗阅项目,楼面价为28663元/平方米,不过还需配建广钢中央公园及学校,加上隐性成本,地价超过3.3万元/平方米。再往前睇,2019年出让的两宗地块,楼面价分别为34665元/平方米和33840元/平方米。
因此,尽管新地块溢价成交,地价仍然处于板块的较低水准,且该地块容积率仅为2.4,在容积率普遍偏高的广钢新城尤为罕见。
得知呢一拍地消息后,陈帆默默地放弃了挂牌出售的霖法。“地价无疑会影响周边二手楼的估值。按当前市场价出售,蚀本太大。除非迫不得已,否则我会拣以租养供。”陈帆讲。
“呢几日,一啲业主睇到咗拍地的新闻后,主动来咨询市场情况。亦有一啲业主调低了挂牌价。广钢新城以自住为主,尽管过去一年的楼价跌幅达到15%~2成,但总体来睇,它依然比好多其他板块表现要好。”
广州中原物业部大越秀区总经理陈秋炳表示,拍地后广钢新城板块市场相对平稳,尚未睇到降价急售盘源明显增加。
贝壳APP显示,6月广钢新城的二手楼成交均价4.3万元/平方米,成交周期为228天。此外,挂牌涨价单位32套,降价单位322套,6月新增挂牌单位176套,环比增长20.5%,但呢一情况更多受到广州5月底出台的楼市新政影响。
市场低迷已久,寒气无差别地扑向了更多广钢新城的业主。
“虽然系自住,但睇着房屋一日天贬值,真系心里唔好受。”2020年底购入葛洲坝紫郡府的李莉感慨道。当时,她以5.2万元/平方米的价格买下了一套三房单位,而而家同类房型的市场挂牌价已经降至4.4万~4.7万元/平方米,实际成交价将会更低。
与陈帆、李莉有相似经历的人并唔喺少数,2020年后购入的广钢新城业主都系承受巨大的压力。在楼市高峰期间,广钢新城在售楼盘包括葛洲坝紫郡府、保利和光晨樾、保利东郡、保利堂悦、中海学仕里等,售价5万~7万元/平方米,而家却不得不面对“套牢”的现实。
在2020年之前,广钢新城板块最早开售的中海花湾壹号,2015年开盘时的价格为2.8万~3.6万元/平方米,同期开售的保利曼城、金融街融穗华府价格相当。另外一啲改善型楼盘,例如珠江金茂府的入手价在4万~5万元/平方米,华发中央公园的入手价则超过5万元/平方米。
陈秋炳表示,而家广钢新城的楼盘成交价最低约3.6万~3.8万/平方米,优质楼盘均价4.5万~4.8 万元/平方米,议价空间 1成左右。
“广钢新城南区的大部分同埋北区的小部分房屋已经处于蚀本状态。最早开售的楼盘,若考虑利息成本,实际上大多都处于盈蚀边缘。”根据贝壳APP数据显示,而家中海花湾壹号两房最低成交价约为3.56万元/平方米,同时三房的成交价也集中在3.8万~4万元/平方米。金融街融穗华府的最低成交价已跌至3.2万元/平方米。此外,保利曼城、振业天颂等楼盘亦有唔少成交价在“3”字头的单位。
就算系定位相对较高的珠江金茂府,成交价也开始“跳水”。从二季度以来的数据来睇,成交较多的109平方米三房单位,成交价普遍在4.5万~4.7万元/平方米,而旧年同期则为5万~5.2万元/平方米,跌幅约1成。
实际上,和天河区牛奶厂、东圃等市区板块相比,广钢新城的配套更为成熟,而且自住属性更强,但楼价仍未能抵御下跌的压力。
那问题究竟出在边度?
而家影响购房者决策的主要因素系新盘的降价促销力度。
“比一手楼价格略低”曾被业主视为一条退路,但系退路上降价的新盘越来越多,力度越来越大,最终坦途卷成咗红海。
一位业内人士透露,以前300万元左右的预算,想要在市区购买一套三房新楼简直系天方夜谭。但而家拣实在太多,购房者几乎挑使咗眼,直接导致一二手楼价倒挂。
花地湾板块对广钢新城二手楼市场冲击最大,尤其系广钢新城的两房和小三房,跌幅最为明显。其中一个主要原因系,花地湾板块的几个项目入手门槛较低。例如,保利和颂70平方米三房总价仅279万元起,中海浣花里同样面积段的产品价格也在300万元左右,万科朗庭80平方米三房则330万元起。
对于刚改或者改善客户来讲,拣余地更多。例如,而家广钢新城唯一在售的中海保利朗阅,推98~192平方米产品,价格已跌至“5”字头。其中,98平方米三房500万元起,130平方米四房680万元起,140平方米四房780万元起。与广钢新城一路之隔,景观资源更优的广船滨江上都,早前推出的工抵房低至5.3万元/平方米。
“市场的好戏还在后头。”上述业内人士分析称,按照保利的推盘节奏,广钢新城新项目很可能在“金九银十”期间开放。参考黄埔区保利招商华发中央公馆和海珠区的保利燕语堂悦的首开策略,新项目的性价比预计会很高,甚至可能会出现“4”字头的单位。此外,考虑到新规后的户型使用率更高,预计广钢新城的二手单位去化难度将加大。
Негізгі бет 過半業主被套!廣州二手房正降價出售,一線城市中廣州救市最積極,房價依舊領跌!地都快賣不出去了。
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