56萬買既樓,30萬都無人要
近日惠州樓市大跌價嘅新聞也成功登上咗樓市熱搜。
惠州樓市跌無可跌。從全國來睇,今年上半年國家統計局發布70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數,惠州倒數第一。唔單只如此,惠州仲系倒數十名中唯一一個粵港澳大灣區嘅城市。
惠陽淡水嘅現房東方鉑悅府,從備案價1.5萬/平,直接降到咗8600元/平,還送車位和物業費,相當於打咗5折。令到嗰啲按原價買嘅業主有苦難言,房產在一夜之間大幅跳水,所以搞到業主要維權,唔誇張咁講,有啲業主想跳樓嘅心都有了。
你以為跌就算咗?跌你就能買到便宜嘅房?緊跟住第二波割韭菜嘅操作來了。
惠州樓市從2021年底開始滑鐵盧,當時剛需購房客開心到咩咁,瘋狂咁被中介嗦住買,沒諗到連續兩年,一路狂跌!
特別系拿地便宜嘅樓盤,降價沒利潤了就開始由質量上做手腳,像珠江四季悅城,錦繡壹號,燦邦瓏廷廣場,甚至萬科裝修都冇以前精緻咗!
可恨嘅樓市讓發展商開始打起身小算盤,今日我哋講嘅呢個樓盤,僅系一個小地產商開發嘅小樓盤,趕上降價潮,高佣金吸引中介賣,時隔兩年,而家終於交房咗,業主嘅期待往往帶來嘅系失望,錦繡壹號嘅那一批業主已經嘗試到苦果,5000嘅裝修組中縮減得有啲觸目驚心!
可以講當下惠州樓價而家又開始咗新一輪嘅下跌,尤其系惠州樓市嗰啲冇產業支撐嘅地方,樓價跌嘅仲系比較明顯嘅。惠州樓市嘅嗰啲有產業支撐嘅地方,樓價仲可以維持穩住,像系惠城區,呢邊系惠州教育資源、產業等都比較好嘅地方,相對來講,樓價仲系維持在咗1.2萬,而像系大亞灣,呢邊嘅配套基本上都唔太行,再加上房屋太多咗,所以樓價跌嘅仲系比較犀利嘅。
就好似系大亞灣嘅海倫堡愛Mle城市小區,小區樓價入邊最低嘅兩室房,樓價已經跌嘅只有6000多一平,而且還只係二手樓掛牌價,實際嘅成交價仲可以繼續下跌,用房產中介嘅話來講,按照二手樓掛牌價再打7折都可以。仲有像系合生濱海城挨着海嘅,樓價也只有6000來塊咗。可以講惠州大亞灣,系惠州樓價跌嘅最慘嘅地方咗。
何以至此,惠州樓市出現如此大敗退…
忽然有一個問題「惠州有樓市嗎」?深圳樓市大漲,惠州也跟住漲;深圳樓市一跌,惠州就直接踩雷。呢系乜野行情啊。
也難怪,惠州樓市自身冇造血能力,絕大部分都系依靠外溢嘅購買力,其中深圳客占大頭。
以前總結嘅不買惠州嘅理由千千萬,其實挑主要嘅簡單概括點簡單點講就系買惠州嘅大都系經濟實力不太強嘅人,在呢種情況下更應集中力量,投資有效房產,而唔系在當前樓市分化格局下去買一啲無效資產,噉樣會死嘅很難睇很痛苦……
樓市格局已變呢系應有嘅認知,從普漲變成分化,分化亂局下尖狀突起已出現,源於市場嘅紛雜,而家專業嘅人都會出現誤判,非專業嘅則出現謬之千里嘅大錯特錯就更系普遍咗……
對於樓市基本態嘅認識,冇啥概念嘅人仲系要補補課,甘先知道當下樓市系點回事。
大道至簡。樓市嘅潮汐理論和蜂聚效應,決定現階段房產價值嘅本質邏輯,新階段樓市下嘅陡峭理論與冰山效應。
回顧惠州樓市,2011年左右,深圳樓市經過2008年一波漲嘅行情後,成個樓市在價格上嘅分化已經開始咗,發展商首先嗅到咗市場風向,有大量冇米冇名額嘅人開始對房地產蠢蠢欲動,於系乎一批大亞灣樓盤在深圳做宣傳,各種利好吹得天花亂墜,大亞灣迎來咗一波飛躍……
深圳房嘅零頭就能在惠東全款買三套;未來有高鐵直通、雙月灣接駁巴士,甚至有深圳到惠東嘅遊艇專線;周邊將陸續配套大型公立醫院、幼兒園到中學、豐富嘅商業等等……「每天讓第一縷陽光喚醒,推開門就系連綿近10公里嘅天然沙灘和海岸線「,如果而家只係想想還一樣令人神往……
人就系噉樣一個動物…
在後來兩年裡,購房者從深圳、廣州、香港,乃至江西、東北蜂擁而來,雙月灣嘅樓價一度被炒熱,最高漲至2萬多一平。
租房市場方面,期間雙月灣沙灘嘅開發完,帶來咗一波旅遊業利好,惠東縣周邊慕名而來嘅遊客急速增長,當時民宿嘅房費(一房一廳),一晚可達300元。
疫情猝不及防襲來,封控時期嘅小區就好似遊戲『寂靜嶺』嘅場面一樣,稱得上人跡罕至。
出租。兩房一廳嘅房屋只收咗150元一晚,放在往常嘅旺季,噉樣嘅房型起碼需要500元以上,最高可達700元。
出售。五六年前惠州海景房售賣價格普遍過萬,但而家僅需一半嘅價格,就可以搵到相當唔錯嘅單位。
買下海景房嘅人,大多都曾想過,情況再糟,再不濟也能自住或者養老,但對於惠東海景房嘅長期自住體驗,有啲難評。
有人話,我住南山到福田返工,才十幾公里嘅路我都嫌遠想在公司附近住,你住惠東到深圳每天來回通勤,你講呢唔系個笑話嗎?海邊雨水、颱風多,雨稍微下得大一啲,揸車就等於開船。暴雨過後積水褪去,仲可以隨機撿到汽車輪轂、車牌等。但系自媒體和置業經理卻不咁想也唔會咁講,因為佢哋諗到嘅系如果把房屋買給你可以拿到一兩萬三萬嘅佣金……
自住體驗差,出租很便價,想拋卻冇接盤俠,系當下惠州地產投資客嘅真實寫照。
對於位置相對山卡拉嘅海景房,有一個非常致命嘅弱點,噉就系樓價一旦下跌,你就很難搵到人接盤。貸款買樓做民宿嘅更慘,也基本要以副業養主業。 出租不夠還貸款。
「打骨折」賣不出去噉就系不聽話嘅後果!
梗系咗,完全不考慮投資或者就系需要在附近自住嘅,仲系可以買嘅。
講唔得太悲觀咗,有多人會焦慮,仲系換一個角度講一下,惠州樓市後市吧。
惠州樓市漲無可漲。當前惠州樓市住宅存量去化仲要差不多2年,土地存量用地也高達159萬平米。供需嚴重失衡系樓價崩塌嘅原因之一。
惠州生死可戀。惠州嘅支柱產業就兩個:一個系大亞灣嘅石化產業,但好多屬於國企央企,或歐美外資企業,多系無效購買力。二個系仲愷嘅電子信息產業,電子信息產業創造嘅GDP數字很高,如果不改變,惠州核心產業吸納不咗高端人才。而家惠州大部分新盤首付集中在20-30萬、20萬以下呢個梯隊裡,單價在一萬左右,呢種行情就系較長期嘅。
所以我哋常講:惠州樓市有冇行情,主要睇深圳。由於惠州當年靠瘋狂賣地圈錢,導致房屋嚴重過剩,即便深圳回暖,惠州也很難再像過去噉樣大魚大肉,能喝到點湯就唔錯咗。
產業系城市嘅根基,有產業支撐,才有房地產,而唔系先有房地產,把客戶引進來,希望佢哋來開拓產業……深圳公租房、人才房同埋未來嘅5折共有產權房,會讓便宜嘅房屋更便宜,貴嘅商品房更貴。所以就要記住:唔要和低端產品談質量,唔要和優質產品談價格。在自己嘅能力范國內,去買最好嘅片區和最好嘅產品。
惠州嘅樓價有多慘?答案系非常慘。從房產政策和市場趨勢嘅角度,惠州嘅樓價受到咗較大嘅壓制,冇太大嘅上漲空間,反而有可能繼續下跌。從個案嘅角度,惠州嘅樓價亦有一啲令人心寒嘅故事,讓好多購房者陷入咗困境。惠州嘅樓價為乜野會咁慘?呢背後有邊啲原因?呢系一個值得深入探討嘅問題,也系一個需要惠州政府和市場主體共同解決嘅問題。惠州嘅樓價可唔可以走出低迷,重拾信心,呢將考驗惠州嘅智慧和魄力。
Негізгі бет 惠州樓市大跌價!大量香港投資客被深套,斷臂求生還是咬牙死扛?大灣區樓市房價如蔥,炒房客的天堂沒落!
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