廣州的「舊改之王」富力地產,也要涼了?房企「華南五虎」之一,資產被接管
廣州地產圈裡流傳着一句話:「羊城的每一根煙囪倒下,都有富力的功勞」。就因為呢,富力地產被稱為「舊改之王」。把嗰啲乜野化工廠殯儀館地塊,羅嚟改造成住人的小區,呢家公司系最鍾意了。聽講在廣州,得有一半以上的村民,收到過富力的拆遷款。
富力最輝煌的時候,系以 199.06 億元接手萬達旗下77家酒店,呢一筆讓萬達王健林摔杯子的所謂「世紀交易」。
誰能諗到,在當時撿了老王大便宜的行為,最後還把拖富力拖涼了。而家的富力,淪落到乜野地步了呢?9月初,富力地產在港交所發布公告,披露了資產委任接管人。呢意味住,富力而家離清盤系越來越近了。可以講,呢家曾經叱咤風雲、牛逼哄哄的舊改之王,而家系跌落屎坑、山窮水盡了。
早在舊年,富力就被法院列入咗失信被執行人名單。到今年7月時,除咗富力集團本身,連創始人兼法人代表李思廉,也被限制高消費了。
富力有兩位創始人,一個叫張力,一個叫李思廉。
一個系公務員,一個系金融精英,原本八竿子打不着的倆人,在上世紀八十年代的辭職下海潮中產生了交集,開始合流。1992年,倆人合夥開了家公司,取名為廣州天力地產,富力的前身就噉樣誕生了。
張力負責拿地搞工程,李思廉則負責財務和營銷,兩人配合得還算默契。不過一開始佢哋資金有限,沒錢去買好地塊,只能盯上嗰啲破破爛爛的老廠房,專門搞舊改項目。
老實講,舊廠房的地皮確實便宜,但問題也一大堆,像煤廠、化工廠、殯儀館呢啲地方,早年好多正經發展商都唔願意碰,但富力偏偏就系敢下手。
佢哋拿着呢啲沒人要的地塊,通過一系列的改造,賺到咗第一桶金。之後,富力就延續了呢套模式,乜野銅材廠、硫酸廠、風機廠,都被佢哋改造成咗新小區。慢慢地打下了「舊改之王」的名聲。廣州第一波舊城拆遷改造項目,張力、李思廉講第一個吃到螃蟹的人。
2017年,富力臨陣壓價,使咗199億的「白菜價」,從王健林手裡拿下了萬達的77家酒店。
當時富力躊躇滿志,以為可以藉助酒店業拓寬收入渠道,畢竟舊改總有盡頭,光靠地產亦都唔系長久之計。但系,呢筆投資後來被證明系一次徹頭徹尾的失敗,也間接印證了一樣也,離開了「舊改」呢個老本行,富力好似就玩不轉咗。
富力的酒店業務從接手後,就陷入咗連年蝕本的狀態,從2018年的蝕本4.6億一路蝕到2021年的暴蝕14億。
?9月4日,富力披露,旗下三家子公司收到通知,對尚未償還貸款的擔保資產,委任接管人。?
呢三家子公司為兆晞、富力香港及御逸,其中,兆晞持有的68間酒店及一幢寫字樓,為該筆貸款的擔保資產。
呢意味住,富力可能失去呢68間酒店和寫字樓資產。
富力此前系「雙老細制」,兩位創始人系張力、李思廉。舊年底,張力辭任公司董事及行政總裁,退居幕後。現有董事長李思廉,系明面上的話事人。?刻下,富力再次進入危急時刻,李思廉需要繼續闖關。
房企陷入流動性危機,遭遇清盤,唔喺少數。發生在富力身上,卻有啲意外。
2022年11月,富力已完成合共467億元的境內外債務重組,獲得三年喘息時間。
此次,富力被債權人逼着清盤,再次暴露其錢緊局面。
事發7月8日,因一筆6.137億美元,約合人仔44億元債務的本息未償還,債權人對富力子公司兆晞提交清盤呈請。
該筆融資在舊年1月簽訂協議,兆晞為借款人,富力香港為擔保人之一,抵押物包括兆晞的全部股權。
提出清盤呈請的貸款方Seatown Private Credit Master Fund,隸屬於星加坡政府投資機構淡馬錫,其持有未償還本金額的18%約1.1億美元。
突遭清盤,富力也大感意外。
「有擔保債權人可以行使其權利,強制執行抵押品,而唔系申請附屬公司清盤。」富力表示,將繼續與呈請人溝通,以達成友好解決方案。
未料,協商未果,8月19日淡馬錫又再對富力香港提交清盤呈請。
「任何此類申請清盤的嘗試都會損害價值,並會減少債權人的可收返的追討。」富力當時表示。
於富力來講,酒店系其核心資產之一,亦系在地產低谷周期,重要的現金流來源。富力旗下唔少酒店,位於旅遊熱門區域,經營情況正逐步復甦。
舊年,68家酒店在內的富力酒店業務,收入大增至63.65 億元。今年上半年亦有27.62億元進賬,在總收入中占比19.4%。
「其經營業績的改善,有助鞏固本集團的財務狀況及資產價值。」富力在年報中稱。
一旦呢啲酒店資產被清盤,將降低其後續償還債務的能力。?
有觀點認為,富力披露對附屬公司資產委派接管人,意味住已失去保住酒店資產的可能。
不過,記者採訪的多位專業人士認為,李思廉和團隊仲有轉圜的餘地。
中國企業資本柏文喜分析,富力旗下的68間酒店及一棟寫字樓,被委託給託管人後,可能會被出售或以其他方式處置,取決於富力與債權人的協商結果。
康德智庫專家、上海市光明律師事務所付永生告訴記者,資產委任接管人的任命,係為咗管理和控制公司的特定資產,以確保唔會被隨意處置或轉移,保護債權人的權益。
清盤的可能性取決於多種因素,包括公司的財務狀況、法律程序的進展、法院的裁決、公司與債權人的協商結果等。
根據公告,香港法院關於兆晞和富力香港的清盤聆訊,將分別於9月25日、10月30日審理。
根據以往房企的案例,債權人提出清盤呈請,系給房企施壓,催促其及時償債。多數案例中,清盤呈請或被撤回,或被法院駁回。
「富力雖成功完成債務重組,仍面臨流動性危機,表明公司的財務狀況並不穩定。」
在付永生睇來,債權人提出對富力相關資產的清盤申請,可能系一種施壓手段,亦可能系真的希望通過清盤追討貸款。
一位房企人士提到,考慮清盤後的清償率較低,法院會綜合評估,只有清盤價值符合大多數債權人的利益才會被批准。如果債權人願意談判,法院一般唔會頒令清盤。
富力在公告中稱,正在評估委任接管人的法律、財務和營運影響,並探討全面可行的解決方案。?
其實,李思廉旗下的酒店業務,經營狀況一直不算太好。
截至6月末,公司擁有90家酒店,以奢華型、超高端型酒店為主,其中不乏萬豪國際、洲際、希爾頓等品牌,資產總額達423億元,多數來自王健林的酒店資產包。
李思廉當時認為,呢系一筆划算的買賣,呢啲酒店資產約330億元,年利潤達8.73億元。按照設想,距地每年將給富力帶來15億元利潤。
可惜,李思廉未獲得預想中的回報。
納入呢74家酒店後,富力的酒店運營業務收入,從23.8億元飆升至70億元。
但系,公司一直未能賺到錢,2022年,其酒店的蝕本額升至24億元,今年上半年仍蝕咗4.4億元。
上半年,其酒店業務的融資成本為4.56億元,占集團融資總成本的11%。截至6月末,該板塊存有負債16.7億元。
此外,酒店屬於高成本、低周轉業態,且具有周期性,考驗營運效率。
富力接手後,又經歷疫情等多重挑戰,運營難度加大。
李思廉曾希望借酒店資產融資、發行基金等,又遭到政策收緊。2020年,富力嘗試發行「26億富力酒店二期證券」未果。
2022年開始,富力陷入流動性危機,為咗回籠資金,李思廉多次出售酒店資產。
第一個被賣出的,系福州天元國際威斯汀,代價為4.3億元。之後,廣州富京酒店、北京富力萬達嘉華酒店等,也接連被擺上貨架。
富力在舊年年報中話,仍在積極物色機會,出售酒店變現。
當下,地產銷售未有明顯改善,公司流動性困境越發明顯。
今年8月,富力另有三筆美元優先票據利息尚未支付,合計1.47億美元。
長袖善舞的李思廉,可唔可以再次解決債務問題,牽動着呢啲酒店的命運。回過頭來睇,富力的失敗其實並非偶然。
Негізгі бет 舊改不再暴富,廣州這批拆遷戶哭慘了:廣州的「舊改之王」富力地產,也要涼了?房企「華南五虎」之一,資產被接管。
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