ฎีกา InTrend Ep.136 แบ่งแยกที่ดินขายแล้วกันส่วนหนึ่งเป็นถนน จะมีผลต่อสิทธิในถนนนั้นอย่างไร
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : วิญญู พิชัย, สรวิศ ลิมปรังษี, ณัฐสิมา อนันทนุพงศ์
Show Creator : ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, รวิภา กิ่งจักร์
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : โสรัตน์ ไวศยดำรง, สุพัตรา ขำมีศักดิ์, สุภาวัชร์ ดลมินทร์
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์, กนกกูล วสยางกูร
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์
ที่ดินจำนวนไม่น้อยมีขนาดเป็นผืนใหญ่ การจะนำมาพัฒนาขายจึงมักทำด้วยการแบ่งออกเป็นแปลงย่อย ๆ เพื่อให้สามารถซื้อขายได้คล่องขึ้น แต่โดยสภาพของการพัฒนาลักษณะนี้ต้องมีการทำถนนเพื่อให้สามารถเข้าถึงที่ดินส่วนที่มีการแบ่งขายนั้นได้ ทำให้อาจเกิดปัญหาเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินที่เป็นถนนนี้ว่าจะเปลี่ยนไปอย่างไร ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่เจ้าของที่ดินแบ่งขายที่ดินโดยกันส่วนเป็นถนน ต่อมามีการโอนขายที่ดินส่วนดังกล่าวไป ผู้ซื้อจะมีสิทธิเหนือถนนที่ซื้อมามากน้อยเพียงใด
นายแดงเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมีเนื้อที่ขนาดใหญ่ นายแดงจึงได้แบ่งที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อย ๆ โดยทำแนวที่ดินส่วนหนึ่งกว้าง 6 เมตรเป็นถนนที่เชื่อมต่อกับถนนสาธารณะทั้งทางด้านหน้าและด้านหลังของที่ดิน นายดำและคนอื่น ๆ ได้มาซื้อที่ดินแปลงที่มีการแบ่งขายนั้น ที่ดินส่วนที่เป็นถนนนั้นอยู่ในเขตของที่ดินโฉนดเลขที่ 001 ที่มีการแบ่งออกมา
ต่อมานายแดงได้ขายที่ส่วนที่ตนยังเป็นเจ้าของอยู่ รวมทั้งที่ดินโฉนดเลขที่ 001 ดังกล่าวให้แก่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง บริษัทดังกล่าวได้นำที่ดินโฉนดเลขที่ 001 ไปรวมเข้ากับโฉนดที่ดินอีกแปลงเพื่อนำไปพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ หลังจากนั้น เมื่อได้มีการสร้างคอนโดมิเนียม บริษัทได้สร้างรั้วขึ้นซึ่งแนวรั้วดังกล่าวไปปิดกั้นแนวถนนที่เคยอยู่ในโฉนดที่ดินเลขที่ 001
นายดำจึงได้ฟ้องขอให้รื้อถอนรั้วและเปิดทางให้ตนเองและคนอื่นผ่านเข้าออกที่ดินได้ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นจำเลยจึงต่อสู้ว่าที่ดินที่เป็นถนนในโฉนดเลขที่ 001 เป็นกรรมสิทธิ์ของนายแดงมาแต่เดิม เมื่อโอนขายมาบริษัทย่อมมีกรรมสิทธิ์ที่จะสร้างรั้วได้ การใช้ถนนของนายดำและคนอื่น ๆ เป็นเพียงการใช้โดยอาศัยสิทธิของนายแดงเจ้าของที่ดินเดิมเท่านั้น
ปัญหาสำคัญคงมีอยู่ว่าสถานะของที่ดินส่วนที่เป็นถนนนี้ยังคงเป็นทรัพย์สินที่มีบุคคลถือกรรมสิทธิ์อันอาจใช้ประโยชน์และหวงกันได้อยู่อีก หรือมีการสูญเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนนั้นไปแล้ว
กรณีลักษณะนี้ผลทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินที่เกี่ยวข้องอาจจะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงและพฤติการณ์ระหว่างบุคคลที่เกี่ยวข้อง และแนวการปฏิบัติระหว่างกันเกี่ยวกับการใช้ที่ดินที่พิพาทตั้งแต่เดิมจนกระทั่งเกิดปัญหาเป็นคดีความขึ้นมา หากข้อเท็จจริงเป็นแบบหนึ่งก็อาจทำให้ผลทางกฎหมายเป็นอย่างหนึ่ง แต่หากข้อเท็จจริงเปลี่ยนแปลงไปก็อาจทำให้ผลทางกฎหมายเปลี่ยนแปลงตามไปด้วยก็ได้
การพิจารณาผลทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสิทธิของผู้ที่เกี่ยวข้องเหนือที่ดินพิพาทจึงต้องดูจากเหตุการณ์และเรื่องราวระหว่างนายแดง นายดำและบุคคลอื่น ๆ ในกรณีนี้ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ถนนที่มีความกว้าง 6 เมตรที่นายแดงได้กันไว้ในตอนที่มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อย ๆ นั้น ทั้งตัวนายแดงที่เป็นเจ้าของที่ดิน นายดำที่ซื้อที่ดินแปลงย่อยมา และคนอื่น ๆ ที่ซื้อที่ดินแปลงย่อยในพื้นที่นั้นได้ใช้ที่ดินที่ทำเป็นถนนผ่านทางเข้าออกถนนสาธารณะมาตั้งแต่เริ่มต้นจนถึงปัจจุบันนับเป็นเวลาร่วม 50 ปีแล้ว ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาไม่ว่าตัวนายแดงเองที่เป็นผู้มีชื่อในโฉนดหรือบุคคลอื่นก็ไม่เคยมีใครโต้แย้งว่านายดำและคนอื่น ๆ ไม่มีสิทธิใช้ถนนนั้น หรือว่าการจะใช้ถนนแต่ละครั้งจะต้องไปขออนุญาตจากใครก่อน การผ่านเข้าออกจึงทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตจากใคร
สภาพถนน 6 เมตรดังกล่าวเมื่อดูจากสภาพพื้นที่แล้วจะเห็นได้ว่าเป็นทางเชื่อมกับถนนสาธารณะทั้งด้านหน้าและด้านหลังของที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดิมซึ่งจะทำให้ผู้ที่อยู่อาศัยเข้าออกได้ทั้งสองทาง ลักษณะของถนนนี้จึงแสดงให้เห็นว่าการทำถนนเข้าออกเพื่อให้เป็นสาธารณะประโยชน์ในการผ่านเข้าออกที่ดินในละแวกนั้นได้
ในส่วนของนายแดงเอง ตลอดเวลาที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีการแสดงออกในลักษณะที่เป็นการหวงกันหรือแสดงต่อบุคคลภายนอกว่าแม้ส่วนที่เป็นถนนนั้นจะให้บุคคลอื่นใช้ผ่านเข้าออกได้ แต่ตนเองยังเป็นเจ้าของที่ต้องการจะหวงกันเพื่อใช้ถนนนั้นสำหรับประโยชน์ส่วนตนเป็นสำคัญ พฤติการณ์ทั้งหมดนี้รวมกันจึงทำให้ให้เห็นได้ว่านายแดงได้สละกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่เป็นถนนนี้ให้เป็นทางสาธารณะประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 ไปแล้วโดยปริยาย บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 001 นี้มาจากนายแดงจึงไม่มีสิทธิไปก่อสร้างรั้วอันเป็นการรุกล้ำเข้าไปในทางสาธารณะประโยชน์ได้
ดังนั้น หากมีการกันส่วนที่ดินทำถนนให้บุคคลอื่นใช้เข้าออกไปสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่มีการหวงกันหรือแสดงความเป็นเจ้าของในพื้นที่ส่วนที่เป็นถนนนั้นอาจเป็นเหตุให้ถือว่ามีการสละกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นให้เป็นทางสาธารณะประโยชน์แล้วโดยปริยาย ทำให้หลังจากนั้นย่อมไม่มีสิทธิเข้าไปกระทำการใด ๆ ที่จะกระทบต่อการใช้ทางสาธารณะประโยชน์นั้นอีก
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4231/2565)
Негізгі бет ฎีกา InTrend Ep.136 แบ่งแยกที่ดินขายแล้วกันส่วนหนึ่งเป็นถนน จะมีผลต่อสิทธิในถนนนั้นอย่างไร
Пікірлер: 3