ฎีกา InTrend Ep.176 ซื้อสิทธิการเช่าจากการขายทอดตลาด ต้องรับภาระหนี้ค่าบริการที่ค้างด้วยหรือไม่
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, สุริยัณห์ หงษ์วิไล, ทัสสญุชุ์ กุลสิทธิ์ชัยญา, ณัฐสิมา อนันทนุพงศ์
Show Creator : ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, รวิภา กิ่งจักร์
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : โสรัตน์ ไวศยดำรง, สุพัตรา ขำมีศักดิ์, สุภาวัชร์ ดลมินทร์
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์, กนกกูล วสยางกูร
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์
ในการขายทอดตลาดทรัพย์สินในการบังคับคดีของกรมบังคับคดีเป็นช่องทางหนึ่งที่ทำให้ได้ทรัพย์สินดี ๆ ที่น่าสนใจ ในราคาพอเหมาะพอควร หลายคนจึงใช้วิธีการนี้ในการเสาะแสวงหาทรัพย์สิน ทรัพย์สินส่วนใหญ่เมื่อประมูลซื้อมาได้แล้วก็มักไม่ได้มีปัญหาอะไร แต่ทรัพย์สินบางอย่างอาจมีประเด็นที่ก่อให้เกิดความยุ่งยากได้ โดยเฉพาะทรัพย์สินที่มีภาระผูกพันที่เกิดขึ้นจากเจ้าของเดิมได้ก่อให้เกิดขึ้นไว้ ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่ซื้อสิทธิการเช่าจากการขายทอดตลาด แล้วมีปัญหาว่าผู้ซื้อจะต้องรับภาระหนี้ค่าบริการที่ค้างด้วยหรือไม่
นายดำได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่การค้าระยะยาวและสัญญาให้บริการในพื้นที่การค้าที่เช่ากับนายแดง มีพื้นที่การเช่าเพื่อทำการค้าประมาณ 15 ตารางเมตร ตามสัญญาให้บริการ นายแดงมีหน้าที่ต้องให้บริการสาธารณูปโภค บันไดเลื่อน ลิฟท์ แสงสว่าง ไอเย็นปรับอากาศ รักษาความสะอาด และรักษาความปลอดภัย โดยมีค่าบริการคิดในอัตรา 290 บาทต่อตารางเมตรที่เช่า
นายดำผิดนัดชำระหนี้เงินกู้ที่กู้ยืมจากธนาคารแห่งหนึ่ง เป็นเหตุให้ธนาคารฟ้องนายดำเพื่อบังคับชำระหนี้ นายดำแพ้คดี ธนาคารจึงได้บังคับคดียึดทรัพย์สินของนายดำมาขายทอดตลาด รวมถึงสิทธิการเช่าพื้นที่การค้าที่นายดำทำสัญญาเช่าไว้กับนายแดงด้วย
เจ้าพนักงานบังคับคดีได้นำสิทธิการเช่าดังกล่าวออกขายทอดตลาด นายขาวได้ประมูลซื้อไปได้ในราคา 1 ล้านบาท แต่เมื่อจะเข้าไปใช้พื้นที่ ปรากฏว่านายแดงไม่ยอมให้นายขาวเข้าใช้พื้นที่ โดยอ้างว่าพื้นที่การเช่าดังกล่าวมีหนี้ค่าบริการค้างอยู่ รวมค่าปรับต่าง ๆ แล้วมีหนี้ค้างอยู่ 1,500,000 บาท หากนายขาวต้องการจะใช้พื้นที่ดังกล่าวจะต้องชำระหนี้ค่าบริการที่ค้างอยู่ให้ครบถ้วนก่อน และต่อมานายแดงได้ส่งหนังสือบอกกล่าวให้นายขาวชำระค่าบริการส่วนกลางที่ค้าง และบอกเลิกการเช่าพื้นที่การค้าดังกล่าว
นายขาวจึงมาฟ้องนายแดงขอให้ชดใช้ค่าเสียหายจากการไม่ยอมให้ใช้พื้นที่การค้านั้นและบอกเลิกสัญญา
นายแดงต่อสู้ว่า นายขาวเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเอง เพราะการเช่าพื้นที่การค้านั้น ต้องมีสัญญาให้บริการประกอบด้วยเป็นสาระสำคัญซึ่งกันและกัน หากไม่มีการให้บริการสาธารณูปโภคและบริการต่าง ๆ ตามที่กำหนดแล้วย่อมไม่อาจใช้ประโยชน์พื้นที่การเช่าได้ เมื่อนายขาวรับโอนสิทธิการเช่าแม้จะด้วยการประมูลจากการขายทอดตลาดก็ตาม นายขาวย่อมต้องมีหน้าที่รับโอนสิทธิหน้าที่ตามสัญญาให้บริการไปพร้อมกันด้วย เมื่อตามสัญญาให้บริการนั้นมีหนี้ค้างชำระ นายขาวก็ต้องมีหน้าที่ชำระหนี้ที่ค้างทั้งหมดด้วย
ในกรณีนี้ในขณะที่มีการประกาศขายทอดตลาดนั้น ตามประกาศไม่ได้มีการกำหนดเงื่อนไขใด ๆ ของเจ้าพนักงานบังคับคดีว่าผู้ซื้อต้องรับภาระทั้งสิทธิและหน้าที่ของลูกหนี้เดิมตามสัญญาต่าง ๆ ไปด้วย เพราะการขายทอดตลาดเป็นการขายเฉพาะในส่วนของสิทธิการเช่า แต่หนี้ที่ค้างเป็นหนี้ที่เกิดจากสัญญาให้บริการสาธารณูปโภคซึ่งเป็นสัญญาอีกฉบับหนึ่งที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับทรัพย์ที่ขายทอดตลาดในคดีเรื่องเดิม
ในส่วนของหนี้ค่าบริการที่ค้างนี้เป็นหนี้ของนายดำที่เป็นผู้เช่าพื้นที่การค้าเดิม และเป็นผู้ตกลงทำสัญญาให้บริการกับนายแดง หากมีหนี้ค้างชำระใด ๆ ความจริงแล้วย่อมเป็นหนี้ส่วนตัวของนายดำที่เป็นคู่สัญญากับนายแดงเท่านั้น การใช้สิทธิเรียกร้องใด ๆ ในหนี้ที่ค้างก็ควรต้องใช้สิทธิเรียกร้องนั้นกับตัวบุคคลที่เป็นลูกหนี้และเป็นผู้ก่อให้เกิดหนี้มาแต่ต้น หนี้เหล่านี้ไม่ได้เป็นหนี้ที่ผูกพันโดยตรงกับตัวทรัพย์ที่เช่า เพราะเกิดจากสัญญาหรือนิติสัมพันธ์คนละส่วนกัน การขายทอดตลาดก็เป็นการขายทอดตลาดกันเฉพาะในส่วนสิทธิการเช่าเท่านั้น
การที่นายขาวประมูลซื้อสิทธิการเช่ามาได้ นายขาวย่อมมีสิทธิได้รับโอนสิทธิการเช่านั้นมา สำหรับในส่วนของการให้บริการสาธารณูปโภค แม้จะมีความจำเป็นต้องใช้บริการดังกล่าวและสุดท้ายนายขาวก็คงต้องใช้บริการส่วนนั้นด้วย แต่การทำสัญญาให้บริการนั้นก็เป็นการทำสัญญาให้บริการฉบับใหม่ระหว่างนายขาวกับนายแดง หากนายแดงยอมทำด้วย ย่อมเป็นคนละส่วนกับหนี้เดิมที่ค้างอยู่ตามสัญญาระหว่างนายดำกับนายแดงที่จะต้องไปว่ากล่าวกันต่างหาก การที่นายแดงไม่ยอมให้นายขาวเข้าใช้พื้นที่จึงมีผลเป็นการทำให้ฝ่ายนายแดงเองเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า และมีหน้าที่ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่นายขาว
ดังนั้น ในกรณีที่ประมูลสิทธิการเช่าจากการขายทอดตลาดในการบังคับคดี ผู้ซื้อย่อมรับโอนไปเฉพาะสิทธิหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ตนประมูลซื้อสิทธิมา แต่ไม่ต้องรับภาระสิทธิหน้าที่ที่ค้างอยู่ตามสัญญาอื่นของผู้เช่าเดิม แม้หนี้นั้นจะเกี่ยวพันกับการเช่าพื้นที่ก็ตาม หากผู้ให้เช่าไม่ยอมให้ผู้ประมูลซื้อไปได้เข้าใช้พื้นที่ย่อมถือเป็นฝ่ายผิดสัญญาและต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ประมูลซื้อได้
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 60/2566)
Негізгі бет ฎีกา InTrend Ep.176 ซื้อสิทธิการเช่าจากการขายทอดตลาด ต้องรับภาระหนี้ค่าบริการที่ค้างด้วยหรือไม่
Пікірлер: 1