ฎีกา InTrend EP.73 - ข้อตกลงว่าจะให้เช่าต่อหลังสัญญาหมดอายุโดยจะคิดค่าเช่าเพิ่มไม่เกิน 10% ถือเป็นคำมั่นจะให้เช่าหรือไม่
The Host : กองสารนิเทศและประชาสัมพันธ์ สำนักงานศาลยุติธรรม
Guest Host : สรวิศ ลิมปรังษี
ที่ปรึกษา : สรวิศ ลิมปรังษี, อรวรานันท์ ธนาพันธ์วรากุล
Show Creator : นันทวัลย์ นุชนนทรี, ศณิฏา จารุภุมมิก
Episode Producer & Editor : ศณิฏา จารุภุมมิก, ปนัสยา ชื่นอุระ
Sound Designer & Engineer : กฤตภาส ทองแจ้ง, กิติชัย โล่สุวรรณ
Coordinator & Admin : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, โสรัตน์ ไวศยดำรง
Art Director : สุภาวัชร์ ดลมินทร์, ปันจารีณ์ สุวรรณโภชน์ ทศพร ศิลาบำเพ็ญ
Webmaster : ผุสชา เรืองกูล, วชิระ โรจน์สุธีวัฒน์
การทำสัญญาเช่าเป็นนิติกรรมลักษณะหนึ่งที่กฎหมายกำหนดหลักฐานของสัญญาไว้ด้วย หากต้องการจะให้เช่าเกินกว่าสามปีจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะบังคับได้เพียงสามปี ทำให้ในทางปฏิบัติคู่สัญญามักทำสัญญาโดยกำหนดเวลาเช่ากันเพียงสามปีเพื่อจะได้ไม่ต้องไปจดทะเบียนให้ยุ่งยาก แต่บางครั้งก็จำเป็นที่ผู้เช่าอาจต้องการเช่าเป็นระยะเวลายาวพอสมควรโดยเฉพาะหากต้องลงทุนลงแรงในพื้นที่เช่า ทำให้ต้องใช้เวลาถอนทุนคืน ปัญหาที่จะนำมากล่าวถึงในตอนนี้จะเป็นกรณีที่คู่สัญญาเช่าได้ระบุในสัญญาว่าหากครบกำหนดแล้วผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาได้ โดยอัตราค่าเช่าเป็นไปตามที่จะตกลงกันแต่จะเพิ่มได้ไม่เกิน 10% จะถือเป็นคำมั่นที่มีผลผูกพันหรือไม่หากผู้เช่าแสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญา
นายศุกร์ต้องการทำการร้านกาแฟจึงได้ไปติดต่อขอเช่าที่ดินจากนายเสาร์เพื่อทำร้านกาแฟ นายเสาร์ตกลงยินยอมให้นายศุกร์เช่าที่ดินได้ แต่ด้วยความที่นายศุกร์ต้องลงทุนปรับปรุงบริเวณและสร้างเป็นร้านกาแฟด้วยต้นทุนที่สูงพอสมควร หากเช่าเพียงระยะเวลาสั้น ๆ จะไม่สามารถถอนทุนคืนได้
ทั้งสองคนไม่ต้องการจะนำสัญญาเช่าไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงได้ตกลงกำหนดไว้ในข้อหนึ่งของสัญญาว่านายเสาร์ตกลงและยินยอมให้นายศุกร์ต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้ตามที่นายศุกร์จะแจ้งให้ทราบ สัญญาที่ต่อไปจะใช้เงื่อนไขและข้อตกลงเดิม โดยอัตราค่าเช่าสำหรับช่วงเวลาที่ต่อออกไปให้เป็นไปตามข้อตกลงของคู่สัญญาหรือราคาค่าเช่าในท้องตลาด แต่จะไม่สูงกว่าร้อยละ 10 ของค่าเช่าเดิมในสัญญา
เมื่อใกล้ครบกำหนดสัญญาเช่า นายศุกร์ได้ส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังนายเสาร์บอกว่าตนเองต้องการจะต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก 3 ปี แต่นายเสาร์ปฏิเสธที่จะต่ออายุสัญญาเช่าให้นายศุกร์จึงได้นำคดีมาฟ้องต่อศาล
กรณีปัญหาทำนองนี้มักเกิดขึ้นอยู่เสมอด้วยความที่คู่สัญญาต้องการทำสัญญาเช่ากันเพียงเป็นหนังสือต่อกันโดยไม่ต้องการไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้จะเป็นการสะดวกแต่ทำให้เกิดความไม่แน่นอนระหว่างคู่สัญญา
ปัญหาที่สำคัญคงอยู่ที่ว่าข้อกำหนดในสัญญาที่ว่า “นายเสาร์ตกลงและยินยอมให้นายศุกร์ต่ออายุสัญญาเช่าออกไปได้ตามที่นายศุกร์จะแจ้งให้ทราบ สัญญาที่ต่อไปจะใช้เงื่อนไขและข้อตกลงเดิม โดยอัตราค่าเช่าสำหรับช่วงเวลาที่ต่อออกไปให้เป็นไปตามข้อตกลงของคู่สัญญาหรือราคาค่าเช่าในท้องตลาด แต่จะไม่สูงกว่าร้อยละ 10 ของค่าเช่าเดิมในสัญญา” ถือเป็นคำมั่นจะให้เช่าหรือไม่ เพราะหากเป็นคำมั่นแล้วจะมีผลทำให้การที่นายศุกร์ส่งหนังสือบอกกล่าวแสดงเจตนาที่จะต่ออายุสัญญาเช่าไปทำให้เกิดเป็นสัญญาเช่าขึ้นมาใหม่
แม้ในข้อตกลงดังกล่าวจะระบุว่าหากมีการแสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญาเช่าออกไปให้ใช้เงื่อนไขและข้อตกลงของสัญญาเดิมเป็นเงื่อนไขของสัญญาใหม่ด้วยก็ตาม แต่ยังมีส่วนสำคัญในเรื่องของค่าเช่าสำหรับช่วงเวลาที่จะต่อออกไป เพราะโดยธรรมชาติเมื่อเวลาผ่านไป ผู้ให้เช่าย่อมต้องการคิดค่าเช่าเพิ่มขึ้นเพื่อจะทำให้ตนเองได้ค่าตอบแทนสูงขึ้นด้วย
การที่ข้อตกลงดังกล่าวระบุว่า “อัตราค่าเช่าสำหรับช่วงเวลาที่ต่อออกไปให้เป็นไปตามข้อตกลงของคู่สัญญาหรือราคาค่าเช่าในท้องตลาด แต่จะไม่สูงกว่าร้อยละ 10 ของค่าเช่าเดิมในสัญญา” ทำให้เรื่องอัตราค่าเช่ายังมีความไม่แน่นอน แม้จะกำหนดอัตราขั้นสูงว่าจะต้องเพิ่มไม่เกินร้อยละ 10 ของอัตราค่าเช่าเดิมก็ตาม แต่อัตราจะเป็นเท่าใดแน่เป็นเรื่องที่นายศุกร์กับนายเสาร์ต้องมาเจรจาตกลงกำหนดกันให้แน่นอนก่อนจึงจะทำให้สัญญาเช่าใหม่มีความสมบูรณ์ เพราะเรื่องของค่าเช่าถือเป็นเรื่องที่สำคัญประการหนึ่งของสัญญาที่ต้องกำหนดให้ชัดเจน
การที่ขาดองค์ประกอบเรื่องอัตราค่าเช่าไปทำให้ข้อตกลงดังกล่าวขาดความแน่นอนเพียงพอที่จะทำให้เมื่อนายศุกร์แสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญาจะทำให้เกิดสัญญาใหม่ผูกพันได้ทันที ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ถือเป็นคำมั่นที่จะก่อให้เกิดผลผูกพันตามกฎหมายได้
ในกรณีลักษณะนี้ผู้ที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นทางฝั่งผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า หากประสงค์จะทำให้เกิดคำมั่นที่มีผลผูกพันก็จะต้องทำให้เงื่อนไขของการต่ออายุสัญญามีความชัดเจนแน่นอนเพียงพอที่จะเมื่อมีการแสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญาแล้วเงื่อนไขข้อตกลงของสัญญาใหม่ที่จะเกิดขึ้นมีความครบถ้วนสมบูรณ์ได้ทันที
กรณีนี้คงสรุปได้ว่ากรณีที่คู่สัญญาเช่าได้ระบุในสัญญาว่าหากครบกำหนดแล้วผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาได้ โดยอัตราค่าเช่าเป็นไปตามที่จะตกลงกันแต่จะเพิ่มได้ไม่เกิน 10% ยังไม่ถือเป็นคำมั่นเพราะขาดความแน่นอนเรื่องอัตราค่าเช่า ดังนั้น การแสดงเจตนาขอต่ออายุสัญญาจึงไม่เกิดเป็นสัญญาเช่าที่มีผลผูกพัน
(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3738/2563)
Негізгі бет ฎีกา InTrend EP.73 - ข้อตกลงว่าจะให้เช่าต่อหลังสัญญาหมดอายุโดยจะคิดค่าเช่าเพิ่มไม่เกิน 10% ถือเป็น..
Пікірлер: 3