#تبسيط_المعايير_مع_نجم
#IAS_40
الفنادق و الاستثمار العقارى
فى واحد من الفنادق المتوسطه فى مدينة الاسكندريه و اثناء قيامى بفحص المستندات و مراجعة القيود و قبل البدء فى العمل كان لى جلسة استفسار مع المدير المالى المسئول و كان توصيفه للعمل كما يلى " فندق يقدم للزائرين خدمات الاقامه المتوسطه و لديهم ايضا ايجار شقق مفروشه للايجار لفترات طويله
الزائر لاقامه قصيره يؤجر الغرفه بالاضافه الى افطار و خدمات نظافة الغرف و يستطيع الزائر الاستفاده بالمسبح الى جانب ما سبق
زائر الشقق المفروشه لاجل طويل يستطيع فقط الاستفاده بالغرفه و المسبح و لا يستفيد بخدمات النظافه و لا الافطار الصباحى
بالاضافه الى مجموعه صغيره من الغرف مستخدمه لغرض مكاتب للاداره
و كان المطلوب ان اقوم بتوضيح كيف يتم التعامل محاسبيا مع تسلسل النشاط التشغيلى المذكور
يتضح ان الفندق يتم تشغيله لغرضين اساسيين و هما :
غرض ادارى Administrative purposes ... حيث يستخدم جزء من الغرف كمكاتب للاداره و هذا الجزء يطبق عليه معيار العقارات و المعدات و المبانى IAS 16
غرض الايجار Rental purposes ... حيث يتم تأجير الغرف لفترات قصيره و لفترات طويله - و هذا يتطابق مع المعيار الدولى IAS 40 ( الاستثمارات العقاريه )
تقسيم بند الممتلكات Property
و طبق المعيار IAS 40 انه اذا تم اذا تم استخدام ممتلكات لكلا الغرضين ( استثمار عقارى مثل ايجارها ) و غرض اخر غير ذلك مثل استخدام جزء منها كمكاتب و تستطيع بيعها او ايجارها ايجار تمويلى او اجزاء منها فيجب المحاسبه عن هذا الجزء منفصلا account for these parts separately
" بفرض ان المساحه الكليه للمتلكات المبنى 2000 متر مربع و يتم استخدام 500 متر كمكاتب - و المساحه الباقيه 1500 متر مربع يتم ايجارها للاستفاده بالدخل و عليه يجب ان يتم الاعتراف ب 25% من هذه الممتلكات طبق المعيار IAS 16 و الجزء الباقى حسب معيار الاستثمار العقارى IAS 40 "
و هى طريقه سهلة التطبيق - حيث انه عند تطبيق IAS 16 يوجد خيارين :
تطبيق نموذج التكلفه cost model ، او
تطبيق طريقة اعادة التقييم revaluation model
و طبق المعيار IAS 40 الاستثمارات العقاريه يوجد خيارين :
تطبيق نموذج القيمه العادله fair value model
تطبيق نموذج التكلفه كما المعيار IAS 16 Cost model
و لذالك يمكن تطبيق نموذج التكلفه على كلا الجزئين من الفندق you can simply apply cost model
و لكن فى حالة حاجة الملاك الى تطبيق نموذج القيمه العادله مثلا نظرا لارتفاع اسعار العقارات فى المنطقه المحيطه بالفندق مما يساعد على ظهور رقم ارباح مرتفعه فى القوائم من زيادة القيمه العادله هنا يجب تقسيم البند كما سبق توضيحه
Assess the ancillary servicesتقييم الخدمات المساعده(الاغذيه /المسبح/ خدمات النظافه)
خدمات مثل النظافه و الاغذيه و الخدمات الفندقيه الاخرى و التى تقدم الى الزائرين لفترات قصيره عند حجز شخص لغرفه لمدة 7 ايام مثلا فان جميع هذه الخدمات تكون متضمنه فى سعر الغرفه
و حسب المعيار عند تقديم خدمات مساعده للمستأجر فيجب ان يتم تصنيف الممتلكات اعتمادا على اهمية هذه الخدمات IAS 40
* اذا كانت الخدمات غير مهمه فى التعاقد مع المستأجر فهنا يعتبر الممتلكات هى استثمار عقارى IAS 40 مثل ( صيانة نظام الامن تعتبر من الخدمات الغير مهمه )
* اذا كانت الخدمات هى خدمات مهمه حسب العقد لذا فنحن فى نطاق معيار IAS 16 مثل ( خدمة الاغذيه و النظافه اليوميه فهى خدمات مهمه و اساسيه فى الاتفاق مع المستأجر
و لذلك يتم تصنيف الفندق الذى تم ذكره
الجزء المستخدم كمكاتب لغرض ادارة الفندق و يصنف كأصل ثابت IAS 16
الجزءالمستخدم للايجار لفترات طويله بالخدمات الغير اساسيه مثل خدمة الامن يعالج ضمن المعيار IAS 40
الجزء المستخدم للايجار لفترات قصيره شامله الخدمات المساعده الاساسيه ( النظافه - الطعام ) و يتم تصنيفها كما المعيار IAS 16 ايضا .
الإفصا ح ... Disclosure
نموذج القيمة العادلة ونموذج التكلفة .... يجب على المنشأة أن تفصح عما يلي:
(1) ما إذا كانت تطبق نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة.
(2) عندما يصعب التصنيف الضوابط التي تستخدمها المنشأة في تمييز العقار الاستثماري عن العقار الذي يشغله المالك وعن العقار المحتفظ به للبيع في السياق العادي للأعمال
(3) اسناد تقويم القيمة العادلة للعقار الاستثماري( كما ظهرت بالقوائم الماليه) إلى تقويم خبير تثمين مستقل حاصل على مؤهل مهني معترف به وذي صلة ولديه خبرة في موقع وصنف العقار الاستثماري الذي يجري تقويمه وإذا لم يتوفر مثل هذا التقويم يجب أن يتم الإفصاح عن ذلك
(4) المبالغ التي تم إثباتها ضمن الربح أو الخسارة لما يلي:
( ا ) دخل الإيجار من عقار استثماري
( ب) مصروفات التشغيل المباشرة )بما في ذلك الإصلاحات والصيانة - الناشئة عن العقار الاستثماري الذي تولد عنه دخل إيجار خلال الفترة
(ج ) مصروفات التشغيل المباشرة - بما فيها الإصلاحات والصيانة - الناشئة عن العقار الاستثماري الذي لم يتولد عنه دخل إيجار خلال الفترة
( د ) التغير المتراكم في القيمة العادلة الذي تم إثباته ضمن الربح أو الخسارة عند بيع عقار استثماري من مجموعة أصول يتم فيها استخدام نموذج التكلفة إلى مجموعة يتم فيها استخدام نموذج القيمة العادلة
(5) الالتزامات التعاقدية لشراء أو تشييد أو تطوير عقار استثماري أو مقابل إصلاحات أو صيانة أو تحسينات
نموذج القيمة العادلة
يجب على المنشأة التي تطبق نموذج القيمة العادلة أن تفصح عن مطابقة بين المبالغ الدفترية للعقار الاستثماري في بداية ونهاية الفترة، تظهر ما يلي :
(1) الإضافات الافصاح بشكل منفصل عن الإضافات الناتجة عن عمليات اقتناء او الناتجة عن نفقة لاحقة تم إثباتها ضمن المبلغ الدفتري للأصل ( المشترى اجل )
(2) الإضافات الناتجة عن عمليات اقتناء من خلال تجميع أعمال
(1) وصف للعقار الاستثماري
(2) توضيح لماذا لا يمكن قياس القيمة العادلة -بطريقة يمكن الاعتماد عليها؛
Негізгі бет المعيار الدولى الاستثمار العقارى الافصاح المعالجه المحاسبيه للفنادق IAS 40
Пікірлер