在廣州隔離,15萬元就能買下一層樓屋,你沒聽錯!
呢唔系在遙遠的東北鶴崗,而系在經濟發達的廣東清遠。
呢則消息一出,立刻引發了大家對房地產市場的熱議。
呢不禁畀人疑惑,清遠會唔會成為下一個鶴崗,樓價的低迷系唔系預示着更廣泛的經濟現象?
清遠臨廣板塊,有着多個超大樓盤,憑藉廣清合作區同埋「後花園」的優勢火了一把,樓價從幾千一平漲到咗上萬一平。而家,隨着樓市下行,該片區的樓價也在下跌,唔到10萬元就可以入手當地一套32平方米的住宅,若加幾萬蚊的預算,兩室亦有唔少揀空間。今年7月,有人花15.5萬拿下了清遠市臨廣區域一套69平方米的兩室兩廳,單價僅2200元/平方米左右。從而家掛牌的樓價來睇,清遠臨廣板塊唔少二手樓的掛牌價都系3000元/平方米左右。
值得注意嘅系,清遠的樓價在曾經一段時間並冇而家咁低,2017年在廣佛兩地的限購政策助力下,清遠樓價從4字頭邁入8字頭,同比大漲77.6%。 根據清遠住建局網簽數據顯示,2017年3月,清遠樓盤的均價為6000元/㎡以上,其中,江邊樓盤報價1萬元以上,比如懿峰雅居低樓層折後價為9000元/㎡,江景房報價1.2萬/㎡。 此外,廣清交界憑藉距離價差、廣清城軌、長隆三大概念加持,更系火到一塌糊塗。但系,在2018年前後,清遠多個熱門樓盤一手都突破過1萬/平,但也在呢一年出現「拐點」,走勢如「過山車」。 部分在2017年買入清遠房屋的人,到咗2020至2021年,跌幅超過1成的二手樓,一抓一把。 對於清遠樓市來講,舊年,利好政策頻繁出台、房貸利率再跌新低、樓價也一路走低……甚至均價突破7字頭。 俗話講,房地產短期睇政策,中期睇土地,長期睇人口。 到底系邊啲原因導致了當前該板塊樓價的大幅下跌?
從近十年的人口數據來睇,清遠市屬於典型的人口流出地區,舊年常住人口約399萬人,低於戶籍人口453萬人。 根據廣東省地區生產總值統一核算結果,舊年,清遠GDP為2120.19億元,在廣東省21個城市中排名第14。 雖然產業偏弱,但系架不住一直畫餅,畀人有種錯覺,覺得清遠還唔錯。 比如長隆,2014年長隆就落戶清遠了,畫了足足十年,而家仲未開園。 據悉,曾有消息傳出傳出要在今年元旦開業,結果又被放飛機了。 梗系,廣清城際列車、廣州東環城際呢個餅兌現了,但亦出現咗問題--票價太貴、時間太長。 粗略計算,清城到白雲機場北,月票系1156元,相當於每月個人來通勤的花費在1500元以上,抵得上在中心區的房租了。 此外,仲有中大商圈轉移至清遠,又引起了一陣高潮,且清遠廣清中大時尚科技城也開始宣傳:即來即開工、快速承接廣州中大布匹市場。
2012年「廣清一體化」概念提出以後,清遠市臨廣板塊的樓盤陸續多咗起身,融創、奧園、時代中國,佳兆業、陽光100等品牌房企均在清遠臨廣板塊建起了高樓。一直到2017年左右,該片區的樓價上漲到咗歷史最高水準,恆大銀湖城、北部萬科城、陽光一百等樓盤新樓售價普遍過萬。當地房產中介對第一財經表示,當清遠臨廣區域一啲樓盤,尤其系比較好的樓層或者戶型,最高價格達到1.2萬元/平方米左右。
2017年,清遠樓市整體進入銷售熱潮。據清遠市統計局數據,2017年清遠商品房銷售面積900.58萬平方米,同比增長16.9%;商品房銷售額585.1億元,同比增長56%。與此同時,清遠商品房庫存也降到歷史低位,2017年末去化周期縮短至5.5個月。
將清遠臨廣板塊樓價推至高峰的因素中,外地人占據了重要的角色。據房產中介平台合富輝煌統計的數據,2018年上半年,通過合富輝煌在清遠購買新樓的客戶中,58%為廣州客戶,35%為清遠客戶,7%為其它區域客戶。
此外,儘管廣清城際一期工程已於2020年開通,從清遠的清城站到廣州市都區的廣州北站的「半個鐘都市圈」目標已經達成,但從廣州北站到廣州市市中心,仍然仲需要乘坐一個鐘左右的公共交通。真正實現廣清「半個鐘都市圈」,仲需要廣清城際南延段,即廣州北站至廣州白雲站的線路開通。從官方的回覆來睇,廣清城際南延段將在今年年底建成通車。在呢啲不確定性因素影響下,樓市也經歷了翻天覆地的變化。從房產中介平台的信息來睇,當前清遠市臨廣板塊在售的新建商品樓價格在5000元/平方米左右,近期臨廣區域成交的二手樓價格則普遍在3000元/平方米左右,
在房產中介林芳睇來,而家清遠臨廣板塊的樓價已經跌到咗谷底:「2013年我入行的時候,臨廣板塊新樓盤價格在3000多元/平方米左右,2014年再開盤,價格就已經到4000多元/平方米了,2018年左右好多樓盤最高漲到咗1.2萬元/平方米,而家的樓價跟2013年的時候差不多。林芳表示,今年上半年臨廣板塊的樓價還在跌,最近幾個月稍微穩定了一啲。而家總價十三萬元就能買下陽光100小區一套45平方米的單房住宅,而翻閱該小區的成交記錄,該戶型的最低成交價為10.3萬元,成交於2022年左右。舊年,該小區還成交了一套32平方米的住宅,成交總價為9.2萬元。計算落來,上述三套單位的單價都唔超過3000元/平方米。
另外一臨廣大盤北部萬科城近期也成交了一套低價單位。該單位戶型為兩室兩廳,面積69平方米,建成於2012年,帶睇43次,調整價格四次之後,最終以15.5萬元的總價成交,成交單價為2243元/平方米。而從資料來睇,2010年首次開盤時,該樓盤的新樓價格就已經3000多元/平方米,就算上述單位的賣家屬於第一批購房者,在不計算利息的情況下,而家出手,亦系蝕本狀態。
降價,已成清遠樓盤的常規操作。 對於清遠樓市來講,樓價只漲不跌時代已經過去,而家唔理系新樓仲系二手,價格都系下跌。
對於廣州客來講,價格已經唔系購房的唯一標準,就算價格再低,如果住不上,亦系白搭..... 自身力量不夠,只能依附他人生長,但而家廣州也靠不住咗。 之前廣州暴漲能帶動清遠樓市上漲,系因為在那一輪行情中,廣州樓市上漲,後來調控收緊,購買力外溢,行情也外溢,清遠吃了一波紅利。 像碧桂園半島一號、恆大銀湖城的樓價,都系在呢排時間邁入萬元水準。 但而家市場處於逆周期,市場系存量廝殺。
清遠雖然一波接一波的利好,短期內刺激了樓市,但效果一般,而且炒家離開,擠走了部分泡沫,樓價跳水系必然。 鶴崗一度成為「樓價白菜價」的代名詞,而而家離廣州80公里的廣清新城的門檻早已唔畀鶴崗高。曾經臨廣的清城區,樓價一度突破萬元,成為清遠天樓價花板所在。 而家廣州限購已經鬆懈,而家打開綠中介一搜,廣清交界的樓盤割肉情況隨處睇得到,尤其系廣清板塊,部分樓盤價格跌咗將近7成。 比如恆大金碧天下,一套小戶型的住宅,總價最低僅9萬。 此外,仲有廣清交界的恆大銀湖城,4年前巔峰期賣過1萬+/平,而家價格跌至2千8,跌價超7000元/平! 根據貝殼成交記錄顯示,今年1月份一套113平毛坯三房,成交單價僅為2813元/平,創下小區二手價的新低。 要知道,2018年,一手房能賣到1.2萬/平,可以跟增城比肩了。
廣清一體化規劃落地需要時間,前期資金和購房者的無序炒作導致了脫離區域發展實際的買樓行為,當投機炒作退潮,樓價自然大幅回落。呢兩年樓市震盪期,瘋狂去水,清遠樓價崩了,降價,已成清遠樓盤的常規操作。
Негізгі бет 噩夢!廣州人也有鶴崗,15萬可入手兩室兩廳。1萬跌到3千,賣也不是,住也不是,廣州房奴崩潰!
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