賠掉1500萬的房,負債600萬!用經營貸買樓,蝕慘了。
最近深圳亦有一位「大冤種」,2020年聽信深房理,在南山區,高評高貸投資一套1500多萬的房。
今年到咗歸本期限,他幾乎企系懸崖尖!
房屋抵押貸1600萬,信用卡、網貸等綜合起身150萬+。而房屋掛牌價跌到1200萬。
就算賣掉,也要賠上房屋,蝕掉上百萬利息,還得負債600萬!
好多人好奇心爆棚:
乜野系經營貸?
點解買豪宅可以做到0首付;
呢啲人的資信系點通過銀行審批?
佢哋系點樣操作,又系點掉入深淵的?
甚至仲有粉絲,睜着單純的大眼詢問:
廣州佬均收入咁高了嗎?唉,外行人睇熱鬧,熟行人睇門道,呢入邊可太多貓膩了,且聽我細細道來。
經營貸買樓,系點樣把自己「作死」的?
不止系深圳,你會發現,廣州其實亦有唔少改善甚至豪宅盤,也能做到0首付。
天河公園的理想藍堡花園,而家均價在8-10萬/平。最近有一套約82平筍盤,掛牌價618萬,市場同戶型掛牌價850萬。
點樣做到0首付?
拿呢套房屋舉例,銀行給你評估到850萬,貸款7成就系595萬。但房屋實際成交價嘛,只要618萬。
相當於首付只要給23萬,評估再做高一點,基本唔使花啥錢就能上車。
天河北西雅苑一套約109平筍盤,售價652萬,評估價接近800萬,貸款可以做到627萬,同樣接近0首付了。
呢都系高評高貸最基本的操作,如果做長期按揭,最多就系月供壓力劇增。
但系,總有一啲膽肥的炒房客,迷信深房理的套路,瘋狂上槓桿,玩經營貸,「空手套白狼」,最終走向深淵。
佢哋到底系點操作的?先搞清楚呢幾個問題:
點解能做到0首付買樓?
了解過經營貸的朋友應該知道,經營貸系個短期貸款,一般為期3-5年,先息後本。
我哋拿深圳那位炒家舉例(房屋1500萬,抵押貸1600萬):
搵金融公司借1500萬,墊資過橋,全款買樓;
此時房屋已經到炒家手上,再抵押給銀行,申請經營貸,通過高評高貸,套出1600萬。
其中1500萬還給金融公司,剩餘資金支付墊資利息、中介費等,變相實現「0首付」。
按照呢個模式,房屋再貴,只要膽子夠大,就能做到零首付。
過程睇似不複雜,但其實埋着一顆巨大的「雷」。經營貸本質就系賭博,短期內賭樓價上漲。
如果3年樓價不漲反跌,到咗歸本的期限,房屋價值暴跌,就會資不抵債。
你睇,3年落來,那位深圳炒家,已經還了142萬利息(按3.5%經營貸利率算,抵押貸1600萬,月供大概為4.58萬(僅還利息))。
今年需要一次性還完1600萬本金。
但此時房屋已經跌到1200萬,但系距本身仲有150萬+的其他債務。噉就系點解,就算賣掉房屋,也還會負債600萬。
所以好多人申請續貸,重複操作,但此時銀行評估價可能已經下調到1200萬,呢時又會有400萬資金缺口。
搞唔好,債務像滾雪球一樣。
一位粉絲分享了身邊的案例,幾個認識的朋友,十年前參加某機構,高評高貸買樓,最後反被套牢清盤,從此下落不明。
睇到呢度,你又要問了,點解市場好多房屋,能做高評估價?
講白了,就系超貸。
乜野樣的房屋能超貸?答案系蟹貨,要麼系低樓層,要麼系北向差一點的房屋。
因為呢,銀行一般按照小區市場均價來評估。而蟹貨的成交價,通常比市場均價低得多。
所以你能睇到,理想藍堡花園,均價在8-10萬/平。約82平北向房屋市場價618萬,卻能評估到800萬+。
不過,能高評高貸的唔一定系筍盤,還可能系難賣的蟹貨。蟹貨抗跌性和流動性都比較差,未來評估價亦系最容易下跌的。
呢啲人的資信系點通過銀行審批?
最後,仲有一個關鍵的問題,高槓桿零首付,呢啲買家的資信系點通過銀行審批?
講實話,能負擔起4-5萬月供的買家,絕非普通工薪族。在融資方面,佢哋有更多的人脈和民間渠道。
一位20年貸款的從業人員透露,評估公司系真的良莠不齊,估價虛高亦系正常的,但銀行真的敢噉樣做?
一般半年內的房產都系按成交價評估,超過半年的房產,按評估公司與近期成交價孰低原則,銀行的風管可以很嚴厲的。
而且經營貸需要正常經營的企業做借款主體,或有支撐經營真實性的個體流水則可個人做主體。銀行對貸款真實性和第一還款來源 (實際經營回款能力)比較重視,抵押物只係第二還款來源。
所以0首付通過正規銀行途徑比較難實施,民間融資可能性比較大。
圈內人士話卑我知,「銀行沒業務的時候,審批門檻極低,我甚至見過銀行主動鼓勵我做經營貸的。梗系,系小銀行啦。」
經營貸還款高峰期來臨,法拍房暴增
其實,前兩年樓市火爆,廣州熱門區域如金融城、珠江新城,亦有唔少經營貸買家。
有資深人士透露,珠江新城超半數都系經營貸上車。
「身邊好多拿四五百萬的客戶,想買2500萬的房屋。風險好大,有的根本評估唔到那個價。年初被忽悠砸鍋賣鐵買咗珠江新城,有業主都快斷供了。」
就拿中海花城灣約90平戶型來講,放盤價1700多萬。實際上,好多銀行只能評估1400-1500萬左右。
同樣系炒房客重倉的蘭亭盛薈,放盤量約200套,好多投資客套現離場。
一套約100平的房屋,今年6月評估價有900萬,單價9萬+/平,而家已經降到8萬/平。
房貸斷供,最終只能搬上法拍市場,所以大家能睇到,今年法拍房數量暴增!
舊年前三季度,全國法拍房掛拍總量高達58.4萬套,同比舊年暴漲32%,近一半為住宅。
其中,廣州的法拍住宅掛牌量達3799套,同比舊年多出311套。
有中介透露,呢幾年樓價橫盤,廣州有客戶,房屋評估800萬,做經營貸欠銀行560萬。
疫情的時候客戶資金緊張,想賣掉房產,有人出價800,客戶覺得還了咁多年利息,價格給太低沒賣。
2022年,客戶主動降價至750萬,今年再降到700萬,依然沒能成交!而家客戶失聯,法拍560萬起拍,一拍流拍,在等二拍。
只能用一個「慘」字形容!所以,0首付、高槓桿買樓,真的要萬分謹慎!
一來,0首付,就系將首付資金攤到月供里,月供壓力會劇增!
呢年頭,唔要過分高估自己的還款能力,裁員失業、生意失敗的案例比比皆系,掂量一下自己的人工和存款,量力而行。
二來,經營貸高槓桿上車,樓價一跌就成咗負資產,人財兩空,仲要背上巨額債務,成為失信人,才系最可怕的。
梗系,經營貸也並唔系一無系處,關鍵睇你點用,實力夠不夠。
而家的樓價雖然仲系居高不下,但系隨着城鎮化的飽和,誰亦都唔敢保證幾時就會出現大幅下跌。為咗防範於未然,買樓的時候一定要考察清楚,否則,一單出現風吹草動,很可能會貶值。買身都唔掂!
Негізгі бет 撲街!賠掉1500萬的房,負債600萬!經營貸爆雷!炒房客房財兩空,不堪重負,壓力巨大,蝕到嘔血!
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