Fiscalité du marchand de biens : comment éviter la requalification
La requalification fait peur à beaucoup. Aujourdhui je vais vous parler de ce sujet en détail.
Qu’est-ce que la requalification marchand de biens et qu’est-ce que ça implique ?
L’achat revente en immobilier est une activité commerciale. Vous devez donc la déclarer au RCS.
Si vous réalisez des achats-reventes avec une structure inappropriée (en nom propre ou en SCI), vous réalisez des opérations commerciales de façon déguisée, sans vous acquitter des impôts et charges obligatoires.
Rappel : une SCI est une société civile, qu’elle soit à l’IS ou à l’IR.
La requalification arrive quand l'administration fiscale estime que vous avez réalisé une opération commerciale de façon déguisée.
Sur quels critères le fisc se base-t-il?
Justement, il n’y a aucun critère objectif. En effet le CGI (code général des impôts) en la matière est très évasif : il y a deux critères qui sont le caractère habituel et l’intention spéculative.
Ces termes sont très peu clairs. Comme souvent avec les textes de loi, il y a une grande part laissée à l’interprétation.
Il y a déjà un critère de rapidité. Un bien immobilier revendu au bout de deux ans ne sera pas considéré de la même manière qu’un bien revendu au bout de 3 mois.
De même, si vous revendez un bien au bout d’un an, vous ne serez probablement pas inquiété. Par contre si vous faîtes ça chaque année, vous allez vous faire épingler.
L’intention spéculative ou “intention de revendre” est également équivoque.
On peut discuter de ce que veut dire ce terme, le problème est que même les jurisprudences en la matière ne tranchent pas clairement car dans certains cas des reventes n’ont pas été considérées comme des opérations de marchand de biens professionnel alors que dans d’autres cas il y a eu requalification dans des circonstances quasiment similaires.
De façon générale, un conseil que je donne à tout le monde est celui du bon sens : si vous savez que c’est une activité commerciale et que n’importe qui le considérera comme tel, vous êtes en danger de requalification.
Qu’est ce que ça implique ?
Une requalification en marchand de biens va également déclencher un contrôle de vos opérations précédentes et l’administration peut remonter loin.
Vous pouvez être soumis rétroactivement :
- A l’imposition sur les BIC réalisés
- A la TVA totale ou sur marge selon l’opération
- Régularisation des charges au titre des TNS
- Pénalités de 10% par an pour les montants qui n’auraient pas été dûment versés
En gros et pour faire simple, c’est la guillotine fiscale.
Ne vous amusez pas à jouer avec le fisc, ne les prenez pas pour des abrutis et faites les choses dans les règles.
Déclarez votre activité de marchand de biens, payez ce que vous devez payer et dormez sur vos 2 oreilles.
Sachez que les opérations immobilières sont suivies de près par l'administration fiscale, je vous conseille donc d’agir avec la plus grande prudence et dans le respect des lois.
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