最近關於房地產救市的新聞,好似大家已經麻木了,關注度討論度都唔高。
在我的評論區中,聲音最多的永遠都系降低存量房貸利率的呼聲。
呢事我相信總有一日會下調的,至於幾時咱亦都唔敢講……但信心總歸要有
除咗存量房貸利率之外,我認為仲有一事同樣對於我哋普通人來講非常重要。
噉就系地方下場收房,「以購代建」。
關於「以購代建」的任何消息,只要你系對房地產感興趣的,或者未來要買/賣房的,我都建議大家時刻關注。
因為呢系少有能夠改變而家市場現狀的大招,亦系未來重塑房地產格局的有利政策。
國家隊下場收儲,市場舊年都已經在討論了,中央層面系在今年5月17號才正式提出嚟。
當時央行在國新辦發布會上表示,將新設3000億元保障房收儲再貸款,用來支持地方收儲。
後來央行和住建領導們在山東濟南召開了會議,確定了好多收儲細則。
萬事皆備,噉就做也吧!
呢排時間,有越來越多城市開始下場「收房」。
上周廣東江門提出以保障房的價格徵集商品房現房,徵集範圍唔單只包括江門市區,還包括下屬縣級市台山市、開平市、鶴山市、恩平市。
徵集單位要求單套面積120平方米及以下,產權清晰的現房,徵集時間為一個月。
惠州也提出咗在市區內收購商品房用作保障性住房。
蘇州在6月2日提出「以需定購」,組織國企收購部分存量商品住房用作保障性住房。
幾得意嘅系,6月26日,蘇州工業園區新樓成交數據暴增到600多套。
據當地一啲小道消息,蘇州正在開展收購庫存商品房用作保障性住房的動作,涉及到以下新樓項目。
重慶的速度應該系全國最快的。
6月23日,重慶市首個由國企批量收購商品房用作租賃住房的項目已經投入使用。
首批單位95套,面積35平方米上下,每月租金1500元左右,包括物業費和寬帶費,家俬家電基本齊全,可拎包入伙。
房屋位置好,租金比周邊同等類型租賃住房便宜約1成,而家唔到半個月的時間,出租率已超過6成。
重慶的例子講明,只要運營的當,保障房後續出租完全冇必要擔心,呢條數地方不蝕。
據不完全統計,截至而家,全國已有至少22個城市落地了政府收儲商品房的模式。
好多人以為「以購代建」只係單純用來當作保障房,但最近有幾座城市在收儲上做出創新。
收來的房不當保障房,但可以當作安置房、拆遷房啊!
同樣系幫忙消化了庫存,還解決咗而家一啲舊改項目爛尾。
廣州本地人呢兩年系一聽到「拆遷」就炸毛,像升龍、富力的一啲舊改項目,大範圍爛尾,搞得本地人祖屋亦冇咗,仲要自己出錢系外邊租房四處漂泊,要多慘有多慘。
曾經的舊改拆遷模式耗時長,且要求資金量大,而家已經冇幾個發展商有呢能力操盤了。
於系在國家提出收儲的方向後,廣州便開啟了「以購代建」的新方向。
5月30日,廣州增城區政府掛出公告,公開徵集廣州(新塘)至汕尾鐵路項目(新塘段)符合條件商品性安置單位報名。
簡單來講,就系購買商品房來作廣汕鐵路被徵收人的安置房。
像呢種拆遷以前系要不賠錢,要不給當地村民賠償新建安置房屋,而家既然周邊有甘多庫存商品房,何不直接買過嚟給村民安置呢,商品房的品質更好。
所以公告規定了要求在新塘範圍內,四捨五入呢也算系就地安置。
關鍵系對收購價格也作出規定:「土地成本+建安成本」。
亦都系講,收房呢個動作單純就系幫助房企解套,你哋橫掂也賣不出去,而家地方接手好歹仲可以給員工出糧,賺錢就別想了,地方本來亦冇幾多錢。
我覺得地方已經做的很厚道了,因為而家一啲郊區的房屋早就已經跌破成本價。
像增城而家賣的比較好的新塘華潤置地潤悅,當年地價都要12570元/㎡,6月份的新樓成交均價系13604元一平,中間就差1034元,建安成本幾乎系全蝕進去咗。
所以地方願意給出「土地成本+建安成本」的價格去收房,真的很良心,發展商就偷着樂吧。
唔單止系廣州,仲有一座省會城市,南寧版「以購代建」,亦系同樣的操作。
6月6日,南寧市江南區人民政府官網發布一則「南寧吳圩機場改擴建工程飛行程序淨空處理超高房屋搬遷開展「以購代建」徵集符合條件商品性安置單位購買公告。」
南寧吳圩機場擴建要徵收當地人的土地,而家要購買一批商品房用作「拆遷安置房」,亦都系回遷房,和廣州的情況很像。
要求商品房位置在南寧江南區友誼路與光明路交叉口中心點為圓心的一公里的半徑範圍內,且只要產權清晰的現房。
計劃安置約780人,收購商品房面積大約46800㎡,戶型不限。
46800㎡按照100平一套算,大約系468套房屋。
大家別睇小呢468套房屋,而家本來買樓的人就不多,南寧呢種弱二線城市新樓成交就更少了,468套比江南區一個月的新樓成交量仲要多。
「以購代建」大大利好區域的商品房去化,入圍的商品房項目去化基本上系唔使擔心了。
南寧之所以執行咁迅速系因為早在前幾年,南寧已經率先探索出拆遷版的「以購代建」。
根據南寧當地的媒體南寧住朋網報道,最早系在2019年,南寧南站立交項目系首次採用「以購代建」的方式,成為江南區和諧拆遷的典範之一。
舊年南寧吳圩機場的擴建,亦系採取「以購代建」的方式解決安置問題,當時安置選房823套,完成率高達94%。
拆遷版的「以購代建」,好處一個字「快」。
本地人在簽完合同後,可以立馬拿到房屋裝修入伙,拆遷戶唔使擔心爛尾,承建方也唔使給拆遷戶臨時租房費,省下好大一筆費用。
地方拿到土地後,無論系基建仲系重新蓋房,速度都提高起身咗。
運轉速度快,就意味住能夠大大減緩拆遷資金壓力。
都系「以購代建」,地方收儲不應該僅局限在保障房上,拆遷的模式同時可以運用。
梗系關鍵系第一步,地方有冇米去「收房」。
聽一啲朋友講,有唔少地方都停在喊口號和開會的階段。
聽講地方手裡錢不夠,地方給出發展商的收儲價格非常低,發展商亦都唔願意賤賣,收儲當做保障房呢事推動起身就冇咁順利。
哪怕系有3000億專項款,全國分一分也沒幾多。
那點解有啲地方就可以大刀闊斧去收房呢?
事實上,「收房」的資金來源主要系三個:地方財政、租賃住房貸款支持計劃、城投平台自籌資金。
央行設立的3000億元保障性住房再貸款,只係作為新的資金來源補充。
亦都系講仲系得靠地方自身,如果全國範圍都鋪開的話,咁就得睇後續呢專項款可唔可以再加大一點力度了。
我個人認為系一定會的,而家全國亦都淨返一線冇完全脫光,但首付降到2成以下,地方已經冇乜野大招可出,再講了北上哪怕系放開了限購,對全國市場恢復幫助並不大。
在唔可以大放水的前提下,地方「以購代建」系而家比較可行的方式。
只有推行下去,才能在最短時間內幫助市場去庫存,高層而家很着急。
6月20日,住建部都系催促各地快啲執行:
各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。
意思很明確了,收儲呢事唔可以再拖了,大家趕緊的。
可以期待,下半年至出年,將會迎來一場轟轟烈烈的「收房潮」!
Негізгі бет 重磅!以購代建政策來襲,樓市最壞的時刻還未過去?轟轟烈烈的「收房潮」已經開始了……
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