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【買屋觀念】一般事務所可以買嗎?有的被罰、有人沒事,關鍵在哪裡?丨樂居創辦人李奕農丨奕起看房產
Күн бұрын
【買屋觀念】一般事務所可以買嗎?有的被罰、有人沒事,關鍵在哪裡?丨樂居創辦人李奕農丨奕起看房產
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樂居
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Пікірлер: 75
@rarahung3749
2 жыл бұрын
在台北忠孝東路三段上某一個財團的辦公大樓其頂樓加蓋的2層樓住宅即是如此,已經坐立了3-40年,當初政府也是睜一眼 閉一眼不敢糾正;故只要選2010年前完工的,大致上不會有問題,且政府也認同歷史共業的妥協。
@James168169
2 жыл бұрын
感謝奕農製作影片, 講解得非常清晰、有條理~
@張祐豪-t8b
2 жыл бұрын
這則實在是太棒了,之前沒有看過能夠解釋這麼清楚的分析
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
謝謝~~多幫忙分享!!
@yu-linchu8643
2 жыл бұрын
感謝詳細的分析! 請教以下問題,謝謝您。 目前在看一個新建案,土地分區為住2,但房屋登記都是一般事務所,若想作為住宅是否能做變更? 為何建商會想將住2土地以一般事務所進行販售?
@coolfire0821
2 жыл бұрын
專業的影片,感謝分享。
@leju
2 жыл бұрын
謝謝 歡迎分享
@張先生-r7o
2 жыл бұрын
@@leju 聊聊地上權 看到房仲在賣 台北市中山區龍江路京華DC地上權房子,強調免地價稅、土增稅 建物1房(室)1廳1衛 (含加蓋) 10.68坪賣555萬,每坪單價約51.97萬 實價登錄平均成交均價38.86 萬/坪 問題一:真敢開價,議價空間未免太大了,還是近來房子真的搶手。 問題二:尚存地上權存續期以25年計,每年會減損20萬房價,資金投入成本以每年5萬計。自用或出租似均無利可圖。 問題三:強調免地價稅、土增稅,意即無土地漲價利得可言,地上權房子缺少抗通膨能力,土地越高只是地租越高,缺點誤當優點宣傳。 問題四:建物越高,戶數就越多,土地持分就越少,都更的機會將越低。長期言,不論有產權或只有地上權,看不出差異性。 問題五:綜上,若地上權每坪單價約50萬,投資未見得划算;附近一般房價目前成交八九十萬,是不是表示房價太高了。
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
@@張先生-r7o 1.房價漲,地上權的案子不一定漲 2.建物會折舊,但土地不會,因此老房子值錢,是因為他的土地價值。地上權會像汽車一樣,持續折舊 3.附近房價高不高,不要用地上權的較度來看,這兩種完全是不同產品
@張先生-r7o
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 謝謝
@TWcomic
Жыл бұрын
重要資訊,感謝分享
@tshuang3201
2 жыл бұрын
很詳盡的影片,想請問一下,如果買一般事務所當住家用,但也真的有把自營業的公司登記在這個住址,等於有一點像住家兼工作場所,是不是就不算違規使用了呢?還是如果這樣有什麼稅率會不一樣呢?
@leju
2 жыл бұрын
1.目前稅率基本是一樣 2.只要有用到住家其實就算違規使用,但目前政府採檢舉制,外人很難知道,一般事務所裏頭是否有將格局變更作為住家用,是無法舉證的,因此其實目前空間很模糊。 3.如果真的要被檢舉,我們問了政府人員,需要檢舉民眾親自到該房屋內進行蒐證,包含要有完整的照片以及影像。這點來說很困難。
@tshuang3201
2 жыл бұрын
@@leju 很謝謝您的細心回覆
@楊富舜
2 жыл бұрын
感謝提供精闢見解。 影片提到事務所被檢舉,尤其違規二工隔間,是否被檢舉有照片可能會被拆除?是否有機會申請裝修許可解決? 另外有兩個層次的問題想請教:一是違規使用的問題,就是一般事務所當作住家使用問題,例如有些事務所使照就是住家一樣格局,是否會被罰?另一個就是影片提出的違規隔間,就不在贅述了。
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
1.有照片的話就有機會,檢舉最好要有室內的照片 2.用裝修許可解決的這一路...我目前沒聽人試過的案例,所以沒辦法給你確定的答案 3.理論上,會看使用的目的。但如果隔間和使照相符時,問題會小很多。我知道有些會規畫成會議室、董事長室、總經理室。多擺一個床好像也沒問題,沒動隔間,即使被檢查,做一點調整就好。
@楊富舜
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 感謝解答,我本身住鳳翔,原來建照就是住家格局,11年來全社區沒有任何問題,但一直有一些疑慮
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
@@楊富舜 鳳翔有問題的機會很低了~~~政府會認定是既存問題,歷史共業,不太會開罰
@jeffreyyang2134
2 жыл бұрын
請問最近在考慮林口A9的新潤Double, 採先銷售A棟(事務所), 後售B棟(住家). 我屬於自住型投資, 交屋後5年會先出租再看情況而定. 有拿到高樓層早鳥優惠, 請為在A9 有被檢舉出世的案例嗎? 理解您說的潛在風險與未知數比較多, 請問有什麼建議嗎? 謝謝!
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
A9目前我沒有聽到案例。買事務所注意隔間是由誰處理。因為有的時候事務所採毛胚交屋,自己去弄麻煩度大增。如果建商有整體一起處理,這樣比較好。不然純毛胚交屋,那五年都會有人在裝修,噪音和施工會大幅降低生活品質。即使是出租,也建議幫承租方想一下
@jeffreyyang2134
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 謝謝你的建議! 我人不住過台灣, 但很喜歡你的分析, 專業/中立! 新潤Double的事務所有衛浴 (非公共衛浴), 廚具是給提貨卷, 理解建商要分散轉移風險/責任劃分. 交屋無隔間, 需要再確認是否新潤興業有無配合可以一起做隔間. 因為第一次遇到事務所, 建材算不錯, 早鳥價(很硬, 不二價), 所以糾結. 請專家給些advice? Thanks a lot!!
@liangmumu4339
2 жыл бұрын
專業分析
@xuanwang5694
Жыл бұрын
您好 , 最近在看新莊副都心的建案,但一直很困惑土地用途的問題, 致電於公家機關單位也未能得到明確的答覆... 想請問新莊副都心的商二用地若是用於住宅使用是否會有違法問題, 因為建案屬毛胚屋,未來需裝潢,雖然銷售人員表示可以向國稅局申請為自用住宅就沒有問題, 但因為權狀的使用用途為一般事務所,不像底下留言中提到有 "住" 字樣😭
@樂居李奕農
Жыл бұрын
這個就是標準的一般事務所。以法律來說做住宅使用是不合規的。但看你的描述應該已經成屋,有管委會成立了~所以最大的風險期已過
@xuanwang5694
Жыл бұрын
@@樂居李奕農 非常感謝您的回覆 ! 該建案為成屋 , 但還處於代銷販售期間 , 目前尚未有管委會成立 , 不過既然不合規那就先pass了 , 感謝您🙏
@JM-tb7xg
Жыл бұрын
您,我想請教一般事務所在裝修上是否有所限制? (ex 不能做太多隔間;不能多做廁所等) 假設有這些限制在申請裝修許可後,就較難改成類似住宅的格局呢?
@樂居李奕農
Жыл бұрын
目前沒聽說在裝修上受到限制的問題
@hcjeng
2 жыл бұрын
1.請問淡水新市鎮的「名軒海樂地」建案 ,有的棟別預售一般住宅,有的棟別預售一般事務所,如果想買一般住宅的棟別有何風險,需要注意什麼? 2.請問樂居的看屋筆記是否有「名軒海樂地」建案分析。
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
1.如同影片所說的檢舉風險,要是房市回跌,跟建商有糾紛時,會有已購客戶自己跳出來檢舉。其他的還好 2.未來會有,據說已經在撰寫中了,但是好像差圖面。敬請期待
@hcjeng
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 1.謝謝您的解說,影片會再重複看一遍。 2.期待您的看屋筆記。 3.對了,該銷售公司宣稱法律見證不二價銷售,是否真的無法討價嗎?
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
@@hcjeng 不二價銷售,有些是有些不是,但至少都會做到表面上的不二價,也就是說價格的一致性。至於在這個價格下,可否坳到一些贈品,例如小家電(甚至冷氣),就看個人造化了
@hcjeng
2 жыл бұрын
謝謝創辦人的專業回覆。
@阿強葛格
2 жыл бұрын
請問方便拍一集 住宅用地稅率及商業用地稅率 有哪些差別嗎 買賣後產生的差別又是哪些
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
通常會分稅率和稅基來區分。稅率的部分跟你是不是設定自用有關,還有持有的戶數。持有戶數越高,稅率越高。稅基的部分,商業用地本身就會比住宅用地高。
@irisisharing
2 жыл бұрын
很讚的影片。 請問台北市信義區土地座落商三特(商2),建商推出低樓層是事務所;高樓層是住宅,是假住宅真事務所嗎?還是這樣的土地可以蓋綜合大樓,沒有違規呢?謝謝奕農
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
商2和商三特,是可以蓋住宅的。如果不放心,可以確認權狀。權狀的使用用途,會標有"住"字樣的時候就一定沒問題。
@irisisharing
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 謝謝創辦人的回覆☺️
@lumingchuan0926
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 想請教亦農 我在北市東區看一個預售屋套房 土地是坐落商三特 但是用途是一般事務所 這樣也可以當住宅嗎
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
@@lumingchuan0926 正常情況下是可以的。可以在代銷的廣告還有合約上做確認,使否有註明類似不可做住宅使用的字眼。台北市的法規比較嚴格,通常合約或廣告都會顯示得很清楚
@chiaoxxLin
2 жыл бұрын
新潤城峰的圖名字打錯了,在2:59
@leju
2 жыл бұрын
不好意思有誤植的部分,先前已經在資訊欄有補充說明囉~
@lovegypswe1725
2 жыл бұрын
請問李大: 我買2010年前的一般事務所,我跟家人(二大二小),還有堂弟家人戶籍(二大一小)戶籍,都可以一起放在我買的一般事務所,當作住家的公司地址嗎?(我們有開公司,是把公司地址從親戚哪裡遷到現在這裡), 就是自己家人有開公司,我把一般事務所地址設定為公司地址,同時也居住在裡面,請問可以嗎?
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
可以啊~~只是稅率上沒有辦法用自用住宅來申請,但不會有違法問題
@lovegypswe1725
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 謝謝李董事長 我還想問幾個問題,我把公司設在買的一般事務所裡面了,請問一般事務所可以把家人設戶籍在裡面,包括小孩學區戶籍嗎? 還有,目前這一戶是2010年前商業區一般事務所的中樓層房子,裡面原本就規劃好三房二廳二衛浴跟廚房、陽台。我可以申請裝潢施工把裡面整修嗎? 我不會動格局。 我們目前把公司地址遷到這裡了。 就是想問可不可以請設計師申請市政府施工裝潢,變得好看一些,房間換成大床鋪跟臥榻⋯⋯等,這些都可以裝修嗎? 謝謝您
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
@@lovegypswe1725 學區我記得不會有問題。目前一般事務所的個案,大部分的情況與一般住宅無異。除非你的是重點關照區,例如內湖五期和大直。裝修的部分,如果只是換家具,沒有到敲地板、隔間,不會擾鄰的情況下,問題都不會很大,但如果有大型的修整,那麼裝修許可應該是不可避免了。
@manson8936055
2 жыл бұрын
請問這兩種房屋稅率會一樣嗎?謝謝
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
目前是一樣的
@dj-uh1wr
8 ай бұрын
原本想買 地點很好
@kristseng1
5 ай бұрын
請問在桃園經國重劃區的的一般事務所作住宅用,風險高嗎?
@樂居李奕農
5 ай бұрын
實際的狀況是:出了台北,風險都不是很高~~~但一般事務所要能夠買得比較便宜,如果價格和旁邊的大樓都差不多,那又何必買一般事務所
@mrhoues
3 ай бұрын
@@樂居李奕農 求問,桃園青埔外圍的特定農業區甲種建地,主要用途是辦公室,也是一樣風險嗎?但若未來政策有變,風險不就變高?
@樂居李奕農
3 ай бұрын
@@mrhoues 在桃園、87年就已經完工。風險不高
@vampsxvamps
2 жыл бұрын
請問一般事務所的地價稅跟稅率與住宅的差異會是多少? 在房地合一後,差距也是一樣嗎?
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
沒有差喔~看你有沒有設定自用才會有差別。一般人會覺得一般事務所好像地價稅比較高,那是因為拿商業區土地和住宅區土地來比的問題。
@vampsxvamps
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 感謝🙏🏻
@wei2107
2 жыл бұрын
請問一般事務所使用能否適用自用 6年400萬免稅額呢?
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
重點是你有沒有辦自用,有設定為自用住宅就可以適用
@cheng-yihuang4931
2 жыл бұрын
你好,想請教一下新竹縣星都匯,他的土地使用分區寫科技商務服務專用區,這個地方是可以當作住宅使用嗎?謝謝
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
理論上不行,但是我印象中之前政府有把科商區的禁止做住宅使用的字眼拿掉。所以⋯⋯買來做住宅使用,目前不會有問題
@a2005young
2 жыл бұрын
有這種疑慮一率建議不要買,新竹一堆住商宅。 政府不會也不能突然衝進你家稽查看你有沒有真的商用 也不會有鄰居去檢舉你因為會一起死,腦筋不要那麼死 擺台電腦就是公司了,難道不能睡公司嗎? 住宅可不可以當公司?誰會來抄?
@pipponliu7869
2 жыл бұрын
也是,事務所如果被租客檢舉幾乎穩死。可是這樣就知道一定是租客檢舉,租客不怕被房東報復嗎?XD
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
通常是有糾紛才檢舉,既然都起衝突了就不怕被知道了
@方大同-f6d
2 жыл бұрын
請問如果是第三種住宅區的住商用一般事務所(g2)能住嗎?如果不能可以變更使用執照為住宅(h2)嗎
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
基本上是可以變更回來的。然後這種案子應該都已經很多年了。舊案就算不變更,通常不會有太大問題
@TheKade6301
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 他不是中古屋,他是預售屋,土地分區是黃色住宅區第三種,然後他是住商混合的,裡面有住宅h2也有一般事務所g2,價錢都差不多,我想問的是這種情況之後交屋,能在裝潢的時候順便變更使用執照嗎,裡面有廚房衛浴格局跟一般的住宅一模一樣,基本上不會變動到格局
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
@@TheKade6301 住三的土地作住家一定是沒問題的。
@chelish17
2 жыл бұрын
請問同棟下層是一般事務所,但挑高4.5米,上層住宅3.2米,這樣價差如何評估合理價位呢?
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
高度到4.5米,可能在價格反而會比較貴。因為你可以自己做夾層
@chelish17
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 謝謝回答
@yiyuan985
2 жыл бұрын
可以申請住宅用電也太奇怪了 台灣法律
@楊富舜
2 жыл бұрын
因為是不同單位負責的,違規使用是建管處,水電稅率是國稅局
@marklien75
2 жыл бұрын
請問那商業區(商1-商4)的一般事務所改住宅是否違法?違法理由跟工業區一樣嗎?
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
只要是一般事務所,改作住宅用,理論上都是違法~~但是,出事機會不高。
@marklien75
2 жыл бұрын
@@樂居李奕農 請問不是有那種住商混合的大樓,那要如何區分呢?影片說有分a棟住宅,b棟辦公,那是否有低樓層辦公高樓層住宅?權狀能否看得出來是否違法?
@樂居李奕農
2 жыл бұрын
@@marklien75 大部分的住商混和大樓都會是低樓層一般事務所,高樓層住宅。可以從權狀的使用用途來看,只要有"住"就是沒問題的。
Пікірлер: 75