Bonjour à toutes et tous et merci par avance pour votre écoute ! 😀 Je vous invite à me laisser votre commentaire auquel je répondrai avec plaisir. Aussi, abonnez-vous à ma chaîne pour ne rien louper des prochaines vidéos: bit.ly/2PLjutq . Bonne vidéo 👍
@SUPERXH85
3 жыл бұрын
Merci pour cette vidéo bien expliquée. A la fin du Pinel, si on garde l'appartement, il est difficile de réactualiser le loyer car le locataire en place est très content d'avoir un logement de qualité et de payer un loyer si faible. Il faut attendre que le locataire décide de partir pour rehausser le loyer au prix du marché avec un nouveau locataire et ça peut prendre quelques années.
@francoisnguyen6937
Жыл бұрын
Bonjour, dans votre projection il manque un point important. Dans le cadre d un achat en VEFA, il faut inclure les frais d intérêts intercalaires. Si la remise des clés est de 24mois ( moyenne) , c et une somme non négligeable. C est donc une perte sèche qu il fait inclure à votre projet Pinel.
@olivierpageault-saftiimmo
Жыл бұрын
Merci pour votre commentaire. En effet, bonne remarque. Pour notre part, nous avions acheté un des derniers lots donc pas d'attente et pas de frais intercalaires. ça peut être l'occasion de faire une bonne affaire dans le neuf, surtout en ce moment, lorsque le promoteur décide de brader les derniers lots.
@thomasleroy3099
Жыл бұрын
Il est vrai que le prix de revente conditionne la réussite de cette investissement mais c'est surtout lors de l'achat que l'on fait la PV !
@graditz04
2 жыл бұрын
Dans le calcul de la rentabilité je n’ai pas l’impression que le surplus d’imposition relatif aux loyers perçus soit pris en compte. Ce qui amènerait à une rentabilité négative
@nicolasgmarseille3631
Жыл бұрын
Je reviens deux ans après mon premier commentaire. A t-on des retours d'expérience au bout des 9 ans maintenant que les premiers programmes vont probablement commencer à se revendre, depuis la création de la loi Pinel en 2014 ? Dans mon quartier, où il y a beaucoup de constructions neuves, j'ai vu que ça se revend un peu plus cher que le prix d'achat. Pour l'instant mes locations , deux T1 loyers au plafond Pinel, se passent bien mais j'ai trop de rotation de locataires à mon goût. Chaque fois cela engendre des frais d'agence. L'an dernier on n'a pas pu profiter de l'inflation car l'IRL a dépassé les plafonds de loyer. C'est bien dommage. A la limite je préfère le box fermé que je loue à part en terme de rentabilité .
@olivierpageault-saftiimmo
Жыл бұрын
Merci Nicolas G Marseille pour votre retour. Si le prix de revente est supérieur au prix d'achat, c'est une très bonne nouvelle, car c'est loin d'être la généralité ! Il est vrai que les prix ont monté depuis 9 ans. Gare à ceux qui achètent du neuf maintenant avec des prix au taquet.
@nicolasgmarseille3631
Жыл бұрын
@@olivierpageault-saftiimmo de rien je vous en prie. J'ai acheté en 2018, achevé et loué fin 2019 a Marseille 9eme. Je n'ai pas assez de recul. Dans une résidence étudiante "Pinel", Cap Calanca, à côté de mes logements quatre studios se sont vendus a tout les prix, certains en moins value je pense. Je me pose des questions. Sur des simulateurs en ligne, je suis légèrement en moins value.
@nicolasgmarseille3631
Жыл бұрын
@@olivierpageault-saftiimmo évidemment j'ai acheté a 5000 euros du M3, et les logements qui se construisent a côté des miens sont a 6800, 7200 euros du M2 ??? Qui va acheter ça ??! 183000 euros pour un studio de 25m2 ?? J'ai acheté à 126000 pour la même surface et ja trouvé ça cher. J'aurais pu toucher de l'ancien a 100000. Parfois je regrette mon choix. De plus je payais 4000 euros par an d'impôts et je me suis remarié et je n'en paie plus que 3200 a deux. Donc une partie de mon investissement ne sert à rien.
@olivierpageault-saftiimmo
Жыл бұрын
@@nicolasgmarseille3631 il faudra également être attentif à la période de revente, de façon à ne pas vous retrouver en concurrence avec tous les vendeurs de biens Pinel, ce qui pourrait entrainer une baisse du prix de vente. C'est ce que je vois dans une copro autour de chez moi ou pas moins de 8 T2 sont en vente actuellement (immeuble de 2014).
@nicolasgmarseille3631
Жыл бұрын
@@olivierpageault-saftiimmo En tant qu'expert immobilier, constatez-vous une baisse de prix conséquente ? Je ne pense pas revendre au bout de 9 ans. Compte tenu de ma situation (ingénieur fonction publque) et de mes habitudes (peu de dépenses sauf un voyage tous les deux ans), je pense pouvoir faire un effort supplémentaire de deux ou trois ans. J'avais acheté ma RP avec un prêt de 25 ans et je l'ai soldé au bout de 8 ans. Mais avec le recul au lieu du Pinel, si j'avais été mieux informé j'aurais attendu un peu et ouvert un PER en 2019, c'est moins contraignant.
@fredericespie7015
3 жыл бұрын
Et bien merci pour votre présentation très claire et instructive
@jeromediamond7941
2 жыл бұрын
Bonjour Olivier, merci pour cette vidéo très bien expliqué...pour ton exemple il ne faut pas oublier les frais de remboursement de prêt par anticipation (3% max de la somme restant il me semble) .
@chrishoutrakker2058
4 жыл бұрын
Bonjour Olivier, Ta video manque d'une précision essentielle; c'est que l'éligibilité du Pinel ne se fait que sur à peine 8% du territoire français! En gros sont éligible les zones à plus forte tension locative. Les mises à jour de la loi Pinel ont permis de rendre plus sécuritaire cet investissement. Ensuite l’intérêt, au delà de gonfler son patrimoine, c'est surtout d'avoir à terme, un revenu complémentaire à la retraite; c'est son atout majeur (avec la defisc)! Lorsque vous arrivez à la retraite, que votre prêt est fini, ce sont des revenus qui viennent s'ajouter.
@olivierpageault-saftiimmo
4 жыл бұрын
Bonjour Christophe, Merci pour ton commentaire. En effet il faut concevoir cet investissement sur du très long terme dans le but de générer des revenus complémentaires. Je ne connais pas les statistiques mais suis certain que bons nombres de propriétaires revendent bien avant la fin du financement du bien lorsque la période de défisc est achevée.
@andromede6841
2 жыл бұрын
Pour moi tout dépend de votre stratégie patrimoniale, il est effectivement pertinent de conserver son bien pour une rente retraite, mais il peut également être intéressant d'arbitrer en cours de vie les capitaux générés par la revente de votre bien, par exemple des biens immobilier en LMNP ou placements financiers plus intéressants ou plus adaptés à votre situation personnelle. d'ou l'importance de biens identifier ses objectifs de moyens et ses objectifs de résultats ;)
@Elfrancesrafael
3 жыл бұрын
Bonjour je me suis abonnés ! Très bien expliqué !
@beijaflor5616
4 жыл бұрын
Bonjour Olivier, Merci pour cette intéressante vidéo chiffrée. Par contre, tu ne sembles pas prendre en compte les éventuels travaux (casse, rafraîchissement, etc). De plus, si plusieurs personnes souhaitent revendre en même temps, cela peut poser problème (bons nombres de propriétaires revendent bien avant la fin du financement du bien lorsque la période de défiscalisation est achevée => 9 ans). Pour moi, c'est donc un investissement sur du long terme ...
@nicolasgmarseille3631
4 жыл бұрын
il n'y a pas de casse ou de gros rafraichissements dans le neuf. Je suis investisseur dans le neuf depuis de nombreuses années. Il y a ZE-RO ennui ! Arrêtez donc les détracteurs de Pinel ! Uniquement des locataires de qualité par rapport à l'ancien ! J'ai du neuf et de l'ancien et je peux vous dire que c'est le jour et la nuit ! Je n'investis que dans des grandes villes.
@beijaflor5616
4 жыл бұрын
@@nicolasgmarseille3631 Pourquoi êtes-vous aussi virulent sur mon commentaire ??? 💢 Vous ne me connaissez pas et vous me traitez de détracteur de Pinel ! De plus, je pense que cette vidéo est faite pour laisser nos propres commentaires, non ? Dixit Olivier : Je vous invite à me laisser votre commentaire auquel je répondrai avec plaisir. Nous sommes (encore) en démocratie et chacun est libre d'écrire ce qu'il pense ... 🕊️
@olivierpageault-saftiimmo
3 жыл бұрын
D'accord avec vous. peu d'intérêt de revendre après la période de défiscalisation.
@andromede6841
2 жыл бұрын
Pour la revente, ll est conseillée de ne pas partir à 9 ans mais plutôt de simuler 12 voir 15 ans, mais en complément de la durée, il est important aussi de viser des petites copropriétés résidentielles pour éviter les reventes massives à 9 ans qui peuvent entrainer des moins value du bien.
@franck37
3 жыл бұрын
C est un bon resume. Perso j ai investi en dom tom, reduction fiscale plus importante, bcp de demande locative et prix d achat au prix de l ancien
@b.a9891
2 жыл бұрын
Bonjour , Merci pour votre vidéo Est-ce que dans votre cas , Je voulais savoir si l’hypothèse de Le passer en location classique après les 9 ans serait une bonne solution ? Quels seraient selon les avantages et inconvénients de partir sur cette option ?
@olivierpageault-saftiimmo
2 жыл бұрын
Bonjour Bilal Alawiye, merci pour votre question. Qu'entendez vous par location classique? actuellement, il est loué en location nue mais passer en location meublée à la fin de la période de défiscalisation peut être une option.
@nicolasgmarseille3631
4 жыл бұрын
J'ai investi dans des studios que je loue en Pinel. L'ennui c'est qu'entre le début de l'investissement et aujourd'hui ma situation familiale a changé et mon imposition s'est allégée. Du coup mon investissement est moins rentable (3.2 au lieu de 3.9 net avant). En cela Pinel est contraignant et manque de souplesse dans les conditions de désengagement . Je ne sais pas si dans votre vidéo vous avez tenu compte de la revalorisation des loyers et charges. Vous parlez aussi du prix du marché en conclusion mais quel marché ? Le neuf est supérieur au prix de l'ancien. Ce n'est pas le même marché.
@olivierpageault-saftiimmo
4 жыл бұрын
Bonsoir Nicolas Debray. Merci pour votre commentaire ! C'est un des pièges de la loi Pinel, vous êtes pieds et mains liés quelle que soit l'évolution de votre situation fiscale et/ou matrimoniale. Combien de divorces avec au final la vente du bien au cours de la période de défisc et le remboursement de l'avantage fiscal?
@andromede6841
2 жыл бұрын
bonjour Nicolas, vous avez raison, il est important lorsqu'on s'engage sur une loi PINEL de faire des projections fiscales de sa propre situation (pas toujours évident si vous démarrez jeune). En fonction de la durée de votre engagement vous avez toujours la possibilité (⚠️ uniquement si changement de locataire ou arrangement d'un commun accord avec le locataire en place) de switcher votre bien en LMNP qui vous permettra finalement de bénéfice d'un allègement fiscal mais sous la forme d'une déduction d'impôt et non plus d'une réduction d'impôt (attention il faudra le meubler et donc cela engendrera des couts à prendre en compte et attention surtout à respecter toutes les contraintes légales pour passer d'un régime à l'autre cf. service public.fr).
@AlNandz
3 жыл бұрын
Merci Olivier
@mohandmehidi6017
3 жыл бұрын
Bonjour, J'ai une question concernant les charges de copropriété déductibles, en principe il n'est déductible que les charges non récupérée auprès du locataire non ? Egalement, je ne vois pas comment vous êtes arrivés à 4450€ de charges à déduire pour l’impôt foncier, avez vous inclus les intérêts de l'emprunt ainsi que les intercalaires ? en effet, si on se fie à votre tableau on arrive à 2592€ de déduction par an. Merci
@olivierpageault-saftiimmo
3 жыл бұрын
Merci pour votre commentaires. A ma connaissance, toutes les charges de copro sont déductibles. Ainsi que les intérêts d'emprunt et intercalaires.
@andromede6841
2 жыл бұрын
Bonjour Mohamed, lorsque vous faites un investissement en loi pinel, vous déclarez vos revenus au régime réel, vous pouvez ainsi déduire une multitude de charges (frais d'exploitation) : les intérêts d'emprunt, ADI, frais de gestion, frais bancaire, frais de garantie, même le comptable si vous ne voulez pas vous embêter à faire votre déclaration vous même... (cf. liste exhaustive sur le site du service public). Les frais de notaire quant à eux peuvent intégrer le montant de votre assiette de réduction d'impôt dans la limite du plafond de la loi Pinel.
@venissycitoyen9471
2 жыл бұрын
@@olivierpageault-saftiimmo Bonjour, est ce que vous pourriez faire un vidéo sur le thème des charges et autres coût que l'on peut déduire et sur quelle ligne fiscale les inscrire. Si cette vidéo existe déjà pouvez vous préciser le lien. En vous remerciant par avance.
@jeremylabresse306
3 жыл бұрын
Bonjour faut prendre avec assurance vacances locatives
@antoinemalrait4145
3 жыл бұрын
Bonjour, Pour la TMI des revenus fonciers, la tranche en % est fonction des autres revenus du travail notamment ou c'est indépendant des seuls revenus fonciers? merci Une acquisition pinel rentre bien entendu dans l'endettement global pour l'achat d'une résidence principale, si par exemple projet de déménagement d'appart à maison (même si les revenus fonciers vont a priori un peu augmenter le revenu global et donc le plafond d'endettement)
@olivierpageault-saftiimmo
3 жыл бұрын
Merci Antoine. La loi Pinel implique une location en nu donc génère des revenus fonciers qui vont gonfler les revenus du travail, potentiellement la TMI donc les impôts.
@jeremiejayjay9435
3 жыл бұрын
Question:si on achète neuf avec 20% de TVA et un prix au m2 supérieur à celui dans l'ancien, comment espérer revendre au même prix à minima ? Le bien sera alors considéré comme ancien. Merci de votre précision.
@olivierpageault-saftiimmo
3 жыл бұрын
Merci Jeremie pour votre message. Il faut viser 2 objectifs: 1/ne pas acheter trop cher au dessus du prix de l'ancien et 2/ acheter dans un secteur dynamique qui prend de la valeur tous les ans. Bon investissement!
@andromede6841
2 жыл бұрын
Pour compléter la réponse d'Olivier, vous devez respecter un écart de prix entre ancien et neuf en seuil de 15% minimum (indicateur de croissance de la ville) et un plafond à ne pas dépasser de 35% (qui correspond au coût de mise au norme (PMR, SRU...) d'un bien ancien. N'oubliez pas que les frais de notaires sont également réduits dans le neuf (pour balancer la TVA) ;) Et effectivement toujours la même chose : L'EMPLACEMENT, investir dans des villes dynamiques à forte croissance démographique et économiques #etudedemarche
@mohammedimohammed4294
3 жыл бұрын
Excellente vidéo Merci
@es75015
2 жыл бұрын
et la taxe sur la plus-value immobilière ? a priori 19% lors de la revente
@andromede6841
2 жыл бұрын
Bonjour Olivier, merci pour cette démo et bravo pour votre achat, je me permets de compléter votre propos déjà bien complet: - Attention tout de même de ne pas acheter en loi PINEL n'importe ou en France, tout n'est pas bon à prendre, il faut faire une étude de marché (CSP, typologie, demande locative, taille de copropriété, montant des frais d'exploitation...) - Faites vos simulations sur revente de 12 voir 15 ans pour couvrir un max de risques - Le seul indicateur de performance important sera votre TRI (effort d'épargne mensuel sur ma phase d'épargne confronté à mon résultat) - Partez sur des hypothèses prudentes voir pessimistes (ex: je revends au prix d'achat sans plus value) - Anticipez la déclaration d'impôt qui souvent n'est pas optimisée quand elle est faite par le particulier - Pensez à remplir les déclaration H1/H2 (potentiel d'exonération de la taxe foncière sur les 2 premières années) Bon courage pour la suite ;)
@venissycitoyen9471
2 жыл бұрын
Je connais le secteur ou a investi Olivier et où moi même j'ai investi en Pinel (à quelques rues près...). Au bout de 10 mois mon premier locataire est parti, avant même qu'il ne soit parti j'ai passé une annonce, la demande était très élevée avec quelques bons dossiers. Je n'ai pas eu de vacance locative.
@jeromekerviel3477
Жыл бұрын
Il en manque des billes dans votre tambouille
@Unknown__213
4 жыл бұрын
2,4 net net? Les investisseurs rentables cash flow te diront très très médiocre, à moins de 10 % c’est pas la peine!
@olivierpageault-saftiimmo
4 жыл бұрын
Merci pour ton commentaire ! En effet, Cash flow et investissement Pinel, ça fait 2. Pinel, c'est pour de l'investissement patrimonial.
@andromede6841
2 жыл бұрын
Le cash flow positif est de l'investissement "value", le pinel de l'investissement "croissance", le prisme d'analyse n'est du tout le même, en loi Pinel tu vise un TRI avec revente (dans la plupart des cas), en cash flow tu recherches une rente. Les deux sont valables tout dépend de ta stratégie patrimoniale globale. ;) Attention de le cash-flow positif a ne pas acheter n'importe ou tout de même, des investisseurs qui bouffent la poussière car ils ont vu une vidéo sur Facebook, j'en vois pleins, la clé quelque soit la stratégie c'est la connaissance et le réseau.
@andromede6841
2 жыл бұрын
Par ailleurs l'investissement en cash flow c'est de l'entrepreneuriat plus que de l'investissement (NE JAMAIS L'OUBLIER), ce qui fait la rentabilité c'est le fait d'entreprendre ;) temps contre de l'argent Vs argent contre de l'argent :D
@roger603
2 жыл бұрын
C’est évidemment une arnaque. L’hypothèse de l’auteur de la vidéo est que tout se passe sans la moindre anicroche sur 9/25 ans - et que le bien s’apprécie sur la durée de l’investissement - ce qui est hautement improbable. Le marché du neuf est nettement supérieur au marché de l’ancien, et pour cause on paie de la TVA à l’achat… l’hypothèse selon laquelle on peut revendre au prix où on l’a acheté est en fait très très improbable. Pas impossible mais c’est très peu probable.
@hakimtissas6713
3 жыл бұрын
FAUSSE SIMULATION car: le prix de revente ne sera JAMAIS égal au prix d'achat! c'est comme une voiture, on perd 30% facilement. Estimez-vous heureux si vous le vendez à 100 000 euros! Et là vous perdez de l'argent! conclusion: c'est mieux de placer ses sous dans un assurance vie !
@andromede6841
2 жыл бұрын
Vous mettez le doigt sur l'importance de bien choisir son emplacement et de faire une bonne étude de marché ;) J'ai revendu des biens en loi PINEL avec revalorisation par rapport à mon prix d'achat initial ;) L'assurance vie c'est top quand elle bien faite, mais elle fait appel à la mécanique des intérêts composés tandis que l'immo PINEL fait appel au levier du crédit qui bénéficie en plus d'une protection de la famille unique : l'ADI. Il ne faut jamais opposer des solutions mais plutôt chercher leur complémentarité.
@nicolasgmarseille3631
Жыл бұрын
@hakim tissas. J'ai arrêté de lire votre commentaire à "c'est comme une voiture". Euh....
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