自2021年達到歷史峰值以來,全國範圍內的土地出讓收入呈現出咗明顯的下滑態勢,步入咗持續的調整通道。
今年前5個月,全國賣地收入1.28萬億元,同比下降14%。
今年即將過半,5個月賣地收入只有1.28萬億,月均賣地收入只有2560億元。以14%的跌幅估算,今年全年賣地收入可能跌破5萬億。如果按照月均賣地收入預測,今年全年賣地收入可能跌至3萬億出頭。個別城市的數據,真的不忍睇,連一線城市都未能倖免。
財新網報道:
6月25日,廣州舉行了今年上半年最後一次土拍。從上半年的成果來睇,上半年廣州只賣出咗4塊地,攬金64.77億元。
根據公開資料顯示,今年上半年廣州推出咗12宗涉及住宅的用地,成交了4宗,分別系被華潤聯合體、越秀地產、花都城投、保利發展拿下,要麼系央企,要麼系國企,要麼系城投,其餘8宗要麼流拍,要麼終止出讓。
廣州市今年擬出讓的96宗涉宅土地,但上半年僅成交了4宗。
呢系個乜野概念?肉眼睇得到的速度下滑。
2021年成交了78宗宅地,成交金額1779億元。2022年成交47宗,收入1221億元。舊年成交43宗,賣地收入1183億元。
可供對比的2023上半年,廣州宅地成交了16宗,攬金431.2億元。
果然,冇對比就冇傷害。
12宗地,成交4宗,流拍率(含終止出讓)高達67%,呢背後的核心邏輯並不複雜。
第一,當下房企的首要任務系保命。
在房企出清仍在持續的當下,房企的首要任務系保命,只有穩定了局面,才能穿越周期,才能談以後的日子。
否則,何談未來。
所以,而家房企的整體表現系,收縮拿地戰略。最直接的證據,就系國家統計局發布的房地產投資數據。
1-5月份,全國房地產開發投資40632億元,同比下降10.1%;其中,住宅投資30824億元,下降10.6%。
房地產投資自2022年4月份轉負以來,一直冇回過正,期間雖有跌幅收窄的時段,但也只係系收窄啫,冇改變投資下行的局面。
呢意味住,房地產市場的拿地、開工積極性持續下降了近兩年時間。
最關鍵嘅系,5月份,房地產投資與住宅投資,跌幅雙雙登上咗兩位數,跌幅均超過1成。
講明,房企的拿地戰略收縮速度,在快啲。
第二,去庫存系當務之急,而非增庫存。
拋開保命唔講,當下的房企,首要任務系去庫存,加速回款,償還債務,而唔系在當下行情持續冷卻的環境中,去冒險拿地。
當下的廣州市場,庫存量有多大?
克而瑞數據顯示,5月末廣州狹義商品房庫存量1207萬平方米,去化周期21.2個月。
中原數據,5月份廣州全市的新樓去化周期為23.2個月。
從各區來睇,除咗海珠、黃埔外,其餘各區的庫存量均在18個月以上。而且黃埔雖講去化周期不長,但庫存量也達到咗99萬㎡。
兩家機構雖然數據不一,但相差並不大。
按照呢一數據對應,廣州正好系自然資源部所要求的「減少工地」的範疇。
今年4月份,在去庫存的路上,自然資源部發布咗通知:
消化周期在36個月以上的城市,應停止供地;36至18個月的,要適當減少供地;18至12個月的,維持供地持平水準;12至6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加並快啲供地。
在文件下發之後,廣州發布公告,下架第一批住宅用地出讓清單中的14宗地塊。
呢亦系廣州上半年地塊成交跳水的重要原因之一。
第三,銷量起不來。
廣州過去兩年的救市措施,不但在一線城市中表現最積極,而且不斷向二線城市睇齊。
舊年,在二線城市紛紛取消非核心區限購乃至核心區限購時,廣州率先取消了非核心區的限購,而京滬深巋然不動。
今年,在中央要求降首付、降利率的背景下,廣州又向二線睇齊,直接將首套房首付降低至15%,二套房首付降低至25%,並取消了利率下限。
就而家來睇,廣州系北上廣深四個城市中,限購力度最弱的城市。京滬深仍然全域限購。
北京冇放鬆任何一個區域的限購,社保年限要求依舊系5年。
深圳在5月6日調整之後,依舊冇完全放開限購,只係將非核心區的社保降至1年,核心區福田、南山、羅湖同埋寶安的新安、西鄉兩個街道的社保降至3年。
上海的限購劃分了三個層級,最核心區社保要求三年,外圍區社保兩年,奉賢與臨港新片區社保1年。
從首付角度睇,廣州最低。
上海首套房首付降至2成,二套房核心區首付降至35%,外圍區降至3成。
深圳睇齊上海,首套房2成,二套房3成。
北京在6月26日跟進滬深,首套房無論商貸仲系公積金,首付2成。二套房五環內35%,五環外3成。
但系,尷尬嘅系,即便廣州在一線城市中救市最積極,樓價依舊領跌一線。
國家統計局最新公布的數據顯示,5月份70個大中城市,二手樓價格無論環比仲系同比,無一城上漲。
其中6個城市跌幅超過1成,也即兩位數下跌,分別系徐州、廈門、廣州、武漢、南京、溫州。
6個城市中,廣州系唯一的一線城市。亦都系講,在一線城市中,廣州處於領跌位置。
從機構披露的數據來睇,廣州樓價整體已經返到咗2017年。
當下賣地收入跳水的城市比比皆系。但廣州的賣地收入跳水點解咁犀利,樓價又點解領跌一線?
對於一個城市來講,所有問題的根源都系經濟問題,而所有經濟問題的本質都系產業問題。
相比於京滬深,產業不夠紮實,系廣州需要直面的痛點。
北京、上海、深圳、廣州在經濟驅動方面有着本質的區別。
北京則主要依靠服務業,工業並非北京的強項。
上海、深圳依靠工業與科技金融服務業。但側重點唔同,上海更側重金融服務業,深圳更側重工業。廣州依靠消費和工業。
工業系廣州經濟的主要驅動力之一,但呢一驅動力相比於深圳,弱了好多。
在工業實力上,深圳依然系工業增加值和工業總產值的雙料冠軍。
廣州工業增加值位居全國第5,排名非常唔錯,但與深圳、上海、蘇州三座工業強城相比,差距仲系有啲大,同時也低於重慶。
如果以千億產業來睇,廣州的差距會更加明顯。
以2021年的數據來睇,廣州擁有5個千億產業,在數量只比深圳少一個,但千億產業的合計總產值卻相差非常大。
千億產業總產值位居第一嘅系蘇州,11個千億產業總產值合計34547億元。其次系深圳,6個千億產業,總產值33805億元。
廣州擁有5個千億產業,其中汽車產業總產值位居第一,系廣州的當家產業。2022年,該產業總產值6470.48億元,其次系電子產品製造業,產值3389.43億元;其次系石油化工製造業,產值2087.21億元。
產業紮實與否,在出口順境中表現不明顯,在逆境中則會立馬顯現。
所以,我哋可以睇到,今年前五個月,深圳的出口在狂飆突進,而產業不夠紮實、產品科技含量不夠足的廣州同埋佛山、東莞,出口在下跌。
出口拖累了工業增速。廣州統計局數據顯示,一季度第二產業增加值增速僅有2.3%,規模以上工業增加值增速僅為0.1%。
前四個月,有所提升,全市規模以上工業增加值同比增長1.6%,但重工業增加值下降了0.2%。
最終反饋在經濟上,便系一季度廣州GDP增速只有3.6%,在26個萬億GDP城市中位居倒數第三。
正因為經濟增速疲軟,所以廣州救市最積極。
目的就系盡一切可能讓房地產對經濟的影響,降到最低。
Негізгі бет 淒涼!廣州土拍遇冷,成交量下滑,房企頻頻爆雷,放貸受限,市場信心嚴重下滑。樓市泡沫即將爆破?
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