聞所未聞!救市又出奇招!
今年以來,各地為咗救市紛紛祭出咗歷史級的救市大招。呢啲大招包括但不限於傳統大招:降首付、降利率、提高公積金;創新大招:共有產權房、先住後買(試住期可長達一年)、以舊換新等。
但系,安徽省蕪湖市發布的一則樓市新政,路子簡直「野」到家。
6月7日,安徽省蕪湖市發布通知,重磅推出13條房地產市場優化發展政策,涉及人才安居、購房補貼、二手住房交易、公積金貸款、以舊換新、房貸利率、保障性住房等方面。
其中,有一條很幾得意--
探索購買部分產權。鼓勵房地產開發企業探索購買部分產權的銷售方式,通過合同約定,購房人可以先購買樓屋部分產權,剩餘產權繼續由房地產開發企業持有,購房人可租賃使用,購房人購買剩餘產權時已支付的租金可抵扣購房款。
打個比方,一層樓屋總價100萬,我先交它30萬,噉就先持有呢套房屋3成的產權,淨返的7成產權還在發展商手上。
呢個時候,我可以跟發展商租呢套房,那天我手頭寬裕了再把淨返那7成產權買翻嚟。
租賃期間,租金總共繳了25萬,那付尾數時,只需要繳清淨返的45萬就可以了。
人性不人性?!驚喜不驚喜?!
政策的對象顯然系面向窮人的,以前,呢啲人付不起兩成的首付,而家好了,有幾多錢算幾多錢,都可以先購房屋的部分產權。
跟住再以租賃的方式住喺自己購買的房屋裡,呢啲租金可唔系白給發展商的,將來你購買淨返部分的產權時,之前的租金可以充當購房款。
等於講系,唔理你而家有幾多錢,都可以提前住進自己的房屋裡,唔使再給房東交租金了。
呢種「半租半賣」的形式跟直接租房有着根本的區別,租房東的房屋,每年的租金有去無回,相當於給房東打工;而租發展商的房屋,租金仲可以充當購房款。
對於嗰啲沒錢買樓的窮人來講,呢真系「天大的利好」,因為冇人願意一世人租在人地的房屋裡。
呢條政策如果推廣開來,估計會大大衝擊當地的租房市場。
奇招行得通嗎?
我認為,呢種想法系好的,但在實踐中很難施行。
實際上,呢種發展商與購房人共持產權的行為,類似之前的「共有產權」模式,最早就喺雲南出現過。
2022年8月1日,大理州發布的通知亦有「共有產權」相關內容,成為當時媒體和公眾關注的焦點。
大理州的《通知》提出,支持房地產開發企業通過「共有產權」方式銷售商品房,購房人可以先期購買不低於5成的產權,剩餘產權繼續由房地產開發企業持有,由購房人租賃使用,再按雙方合同約定購買剩餘產權。
大理州2022年《通知》的有效期為一年,期間冇縣市實施「共有產權」的相關政策,而在今年最新發布的意見中冇對「共有產權」的措施進行保留。
顯然,雲南城市探索國企與購房人共有產權過程產生了唔少問題,與民營企業共有住房產權的問題會更多。
值得注意的事,共有產權房和保障房唔同的一點系,到咗一定年限,它系允許上市交易的。而保障性住房不得上市交易,對保障性住房實施嚴格的封閉管理,禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更為商品住房流入市場。
亦系因為呢一點,該政策也引發了唔少爭議和擔憂。
首先,呢種共有產權的模式雖然降低了購房門檻,但亦可能帶來未知的槓桿風險。畢竟,與發展商共有產權意味住購房者需要承擔一定的風險,一旦發展商出現資不抵債或爆雷的情況,購房者的利益將受到嚴重影響。
其次,發展商系唔系願意接手呢種銷售模式也系一個未知數。畢竟,呢種方式可能會增加發展商的資金壓力和運營風險。
不過,蕪湖市房地產市場監管科相關工作人員表示,探索購買部分產權模式而家只係蕪湖市提出嚟一個下一步研究的方向,尚處於探索階段,詳細的實施細則尚未出台。
點解一定要救樓市?
從舊年至今,國家及地方針對房地產行業陸續發布利好政策,包括上海、廣州、深圳在內的一線城市均已出台大力度的樓市支持性政策。
救市,已經不新鮮,但新鮮嘅系各種奇思妙想。
比如,多個城市將救市政策與鼓勵生育綁定在一齊,只要娃娃多,就能破限購。再比如,有的城市規定,租出去的房屋就不占用購房名額。有的城市還規定,購入滿五年的房屋,可以不占用名額......總的來講,除咗北上廣深之外,而家幾乎所有重點城市都系努力救市。
為咗拯救當前的房地產形勢,解放思想、拓寬思路絕對系好的,我舉雙手贊成!
但伴隨着一項新生事物產生,有許多細節問題必須處理到位。
哪一個單拿出嚟亦系牽扯了好幾方的切身利益,稍有一點處理唔好,就得熱搜上見…
畢竟,產權歸屬系開放的,解釋權和處置權自然難以形成閉環;
噉樣一來,勢必會給許多後續問題的處理帶來其它的不確定性。
如果呢項新玩法真要全國推廣,那呢啲細節問題真的有必要打一開始就掰扯清楚。
畢竟,中國太大了,各地發展水準、老百姓的接受程度也必然千差萬別。
一項新體系順利推廣,就要把經濟效益做到最大、社會代價壓到最小,一點兒邏輯缺陷和bug都唔能有。
只要仲可以努努力,就不建議碰任何形式的共有產權房。
對於普通人來講,一套100%產權的房產究竟意味住乜野?
在我睇來,系財富沉澱、系家庭積累、系社會資源凝結、系戶籍制度的外部體現。
而共有產權房所凝結的上述種種,本質上系一個閹割版本。
也許有人要講:「按照安徽蕪湖呢次新政提出嚟的構想,等全款交齊了,呢房屋的產權不就完整了嗎?「
呢你就只知其一,不知其二了。
想想睇,乜野樣的家庭才會接受類似共有產權的購房形式?
後邊接盤的人,睇到如此複雜的產權關係,會點想?大概率會打退堂鼓吧?
噉樣一來,它的流動性和議價能力就十分尷尬了。
呢條規律,越系在經濟與房產交易活躍的城市,想來越系如此。
明白了呢啲,你再去往裡扎,噉就幾多有啲兒飛蛾撲火的意思了。
所以,推廣呢一玩法的社會訴求只有一個--滿足真正的低收入群體自住。
類似房產的抵押金融屬性與市場流通屬性,都將遠不及完整產權的競品。
從高層會議屢次聚焦探討房地產,到全國各地屢出奇招去庫存--
呢一輪救市的歸宿其實已然清晰明了,不把房地產救起身,藥絕唔會停。
因此,房地產唔可以繼續下跌,救市系一定的。但當呢啲救市措施全用上,樓市回暖仲未達預期的城市或者區域,便上演奇招頻出。
只不過,無論手段點變,歸根到底始終都系圍繞着「增加購房資格、降低購房門檻」進行啫。
Негізгі бет 聞所未聞!樓市又出奇招,房子可以先買一部分,新路子簡直「野」到家了…房地產市場救市措施不斷,卻無力回天!
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